夫妻一方未經(jīng)另一方同意 擅自處分共有財產(chǎn)構(gòu)成違約的 另一方是否應當承擔違約責任? 近日,廣東省高級人民法院官方微信公眾號“裁判者說”欄目公布了一宗這樣的案件,法院旨在通過該案說明:夫妻一方未經(jīng)另一方同意處分共有房屋構(gòu)成違約的,應按約定承擔違約責任;另一方不知情且未收到、使用購房款的,無需擔責。 在該案中,被告李某(男)、黃某(女)系夫妻關(guān)系。2019年12月中旬,原告李某某與被告李某簽訂《房屋買賣合同》,甲方為李某、黃某,乙方為原告李某某,主要約定:原告購買被告位于某小區(qū)的涉案房屋,房屋總價為52.5萬元;原告先付購房首付款37.5萬元讓被告還清欠銀行的房貸,雙方辦理過戶手續(xù)后再由原告一次性付清尾款15萬元;如被告中途違約,則必須退回已付購房款并加上購房總額的30%賠付給原告。 合同簽訂當天,原告依約向被告李某支付了首付款,但李某未依約到銀行還清涉案房屋的銀行貸款,經(jīng)原告多次催促仍不履行約定的義務。原告遂將李某、黃某夫妻二人一并起訴至法院,請求:解除雙方簽訂的案涉合同,二被告共同退回購房首付款37.5萬元及支付違約金15.75萬元。 涉案房屋登記在李某、黃某二人名下,為其二人共同共有。庭審時,原告確認黃某未在案涉合同上簽名及捺印,甲方處簽名及捺印均為李某所為。 韶關(guān)市仁化縣人民法院審理認為,案涉合同為原告與被告李某二人的真實意思表示,該合同對其二人具有法律約束力。但涉案房屋系李某及黃某夫妻二人共同共有,黃某未在案涉合同上簽名及捺印,亦不予追認,故李某出賣涉案房屋屬無權(quán)處分,且原告也沒有提交證據(jù)證實黃某知情并收到或使用了其支付的購房首付款,因此,案涉合同對黃某沒有法律約束力。遂判決解除原告與李某簽訂的案涉合同,李某償還原告購房首付款37.5萬元及違約金15.75萬元。宣判后,雙方均未提起上訴。 如何規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)交易風險? 韶關(guān)市仁化縣人民法院法官秦艷華說,夫妻共有房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)中重要的組成部分?,F(xiàn)實生活中,夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為屢見不鮮,也引發(fā)了很多社會矛盾。因此,購房人欲購買此類房產(chǎn)時應當注意審查房屋的權(quán)屬情況,如發(fā)現(xiàn)是夫妻共有房產(chǎn)時,簽訂房屋買賣合同應要求賣方夫妻雙方共同到場簽名并出示結(jié)婚證;其中一方若因故無法到場的,也應出具合法有效的書面授權(quán)手續(xù),以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風險。否則,像本案案情一樣,根據(jù)民法典第三百一十一條的規(guī)定,購房者善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記,才能取得該房屋的所有權(quán)。因此,雖然案涉《房屋買賣合同》有效,但只在賣方(丈夫)和買方之間有約束力,且合同雙方也只是債權(quán)行為,原告并不能以此強制要求未簽訂合同的妻子一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),如此一來,原告簽訂《房屋買賣合同》的合同目的顯然是無法實現(xiàn)的。 《中華人民共和國民法典》 第三百一十一條規(guī)定,無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán): (一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意; (二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓; (三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。 當事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。 法院表示,夫妻共有房產(chǎn)是家庭財產(chǎn)的重要組成部分,也是房地產(chǎn)交易市場上常見的買賣標的。由于此類房產(chǎn)的賣方存在特殊的身份關(guān)系,買房人在交易過程中很容易忽視對賣方交易資格的謹慎審查,從而為爭議的發(fā)生埋下隱患;一旦發(fā)生爭議,不僅會讓買房人遭受損失,也影響正常的房產(chǎn)交易市場秩序。本案中,丈夫未經(jīng)妻子同意,擅自將夫妻共有房產(chǎn)出售,顯屬無權(quán)處分行為,但買方屬于善意購買且支付了合理價格,因此,法院判決案涉合同有效,丈夫獨自向買方承擔不能過戶的違約責任。本案的處理結(jié)果既保障善意買方的合同權(quán)益,也有效規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)的交易風險。 文章來源:廣東普法綜合整理,主要內(nèi)容源自羊城晚報
轉(zhuǎn)自:廣東普法