清市價[2011]43號

關(guān)于印發(fā)《清遠市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》的通知

各市、縣、自治縣、市轄區(qū)物價局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房地產(chǎn)管理局，市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局，市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

　　為加強我市物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，我們制定了《清遠市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二0一一年五月十九日

清遠市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

　　第一條　為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規(guī)及規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

　　第二條　本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為。

　　第三條　本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證明。

　　第五條　市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作，縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作。

　　第六條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第七條　物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

　　別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第八條　實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由市、縣價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。清遠市區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費標準，由市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定并公布，同時報省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，酬金標準按占物業(yè)服務(wù)支出的一定比例確定，具體標準由市、縣價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門另行制定并公布。

　　制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)進行成本監(jiān)審。

　　第九條　實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在當?shù)刂笇?dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報物業(yè)所在地價格主管部門備案。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

　　前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)當按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導(dǎo)價標準的，應(yīng)當報物業(yè)所在地的市、縣價格主管部門單獨核定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)質(zhì)量、成本變化、合同期限、以及政府指導(dǎo)價標準變動等原因需要調(diào)整或重新約定收費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當通過書面征求意見、記名表決等形式征求全體業(yè)主的意見，并在征求意見、記名表決前將征求意見或表決的事項、時間、地點等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期不少于十五日。征求意見、記名表決的書面資料應(yīng)有業(yè)主房號、姓名、聯(lián)系電話、業(yè)主意見等內(nèi)容，并經(jīng)業(yè)主簽名確認。

　　經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，應(yīng)將書面征求意見、記名表決的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期不少于三十天，并保留征求意見、記名表決的原始資料供業(yè)主和管理部門核查。公告期滿后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標準，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同后予以執(zhí)行，并報當?shù)貎r格主管部門備案。如重新約定的收費標準超過政府指導(dǎo)價標準的，應(yīng)報當?shù)貎r格主管部門核定。面積和業(yè)主人數(shù)的計算按照《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十條　實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算或收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時答復(fù)。

　　第十一條　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　?。┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

　?。ㄆ撸┺k公費用；

　　（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費分攤；

　?。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　政府有關(guān)部門依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進行監(jiān)督管理、檢驗服務(wù)等所收取的費用，在物業(yè)服務(wù)成本中列支。

　　第十二條　實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行備案制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)初始收費、調(diào)整收費標準、以及變更已備案的有關(guān)事項，應(yīng)到物業(yè)所在地價格主管部門備案。備案后，在物業(yè)未交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。

　　辦理物業(yè)服務(wù)收費備案時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提交如下資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)收費備案申請表一式兩份；

　　（二）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件；

　?。ㄋ模┙?jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案的物業(yè)管理區(qū)域備案表復(fù)印件，物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）原件、復(fù)印件；

　?。ㄎ澹I(yè)主同意重新調(diào)整（約定）收費標準的證明材料；

　?。┪飿I(yè)服務(wù)收費標準超過政府指導(dǎo)價的，需提供經(jīng)價格主管部門核定具體標準的批復(fù)文件復(fù)印件。

　　備案后的物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門對成立業(yè)主大會的備案回執(zhí)，到原備案的價格主管部門辦理注銷物業(yè)服務(wù)收費備案手續(xù)。

　　第十三條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。專項維修資金的使用按照物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十四條　物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。

　　業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位（車庫）服務(wù)費按車位（車庫）數(shù)量計收。

　　第十五條　物業(yè)買受人應(yīng)當在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務(wù)費。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費的時間、標準和方式。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。

　　第十七條　已經(jīng)交付使用的房屋等物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當全額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以未入住或未裝修等理由拒交物業(yè)服務(wù)費。建設(shè)單位出售物業(yè)時，已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔。

　　業(yè)主長期拖延對已符合交付使用條件的房屋等物業(yè)進行接收的，按《商品房買賣合同》約定的交納前期物業(yè)服務(wù)費時間開始交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。與新建商品房配套建設(shè)的各項基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱等建設(shè)費用，一律計入開發(fā)建設(shè)成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在房價之外另行收取。

　　第十九條　業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證押金或工本費、裝修保證金（押金），具體標準為：

　?。ㄒ唬I(yè)主進行房屋室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與業(yè)主約定裝修保證金（押金）的收取和使用，裝修保證金（押金）按住宅不超過2000元/戶收??；住宅小區(qū)內(nèi)的別墅、非住宅物業(yè)的裝修保證金（押金）收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主根據(jù)裝修的規(guī)模協(xié)商確定。

　　裝修完畢后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)約定及時進行檢查，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金（押金）應(yīng)自檢查合格之日起15個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。

　　裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由裝修業(yè)主按約定承擔修復(fù)或賠償?shù)呢熑?。對修?fù)或賠償標準有異議的，可協(xié)商解決或通過法律途徑解決。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修管理服務(wù)費。

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可向房屋裝修企業(yè)按每人每證不超過50元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應(yīng)如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。

　?。ㄈ┭b修產(chǎn)生的垃圾和余泥渣土應(yīng)放置在物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責清運，清運費按建筑面積計收，住宅每平方米不超過3元；住宅小區(qū)內(nèi)的別墅、非住宅物業(yè)的收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主根據(jù)裝修的規(guī)模協(xié)商確定。

　　第二十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得使用排他性的手段或措施，限制業(yè)主自主選擇裝修企業(yè)或為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員，不得擅自向業(yè)主、上述企業(yè)或人員收取除第十九條規(guī)定之外的費用。

　　第二十一條　物業(yè)小區(qū)實行出入卡、證管理的，應(yīng)當為業(yè)主免費提供每戶不少于3張出入證（或IC卡）。業(yè)主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費，每張IC卡、出入證（智能感應(yīng)式）工本費不超過25元，紙質(zhì)出入證原則上不得收費。

　　第二十二條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十三條　建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨立的水電氣計量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤，服務(wù)合同約定在包干物業(yè)服務(wù)費中列支的，從其約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公及生活等自用水、電、氣的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔，不得向全體業(yè)主分攤。

　　為提高共用水、電費用分攤的透明度，凡屬向全體業(yè)主分攤的共用水、電費用，應(yīng)當單獨列帳，向全體業(yè)主公布費用分攤的辦法和總金額以及各戶業(yè)主應(yīng)負擔的金額等。不得把分攤的水、電費用與業(yè)主自用的水、電費用混合統(tǒng)收，或者擅自提高業(yè)主自用水、電的價格。

　　第二十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，其收費由雙方協(xié)商確定。

　　第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，將服務(wù)等級內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等進行公示，自覺接受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營者，要在公開房源時在商品房交易場所的醒目位置公示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及收費依據(jù)、收費標準。

　　第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全明碼標價制度、價格投訴受理制度、物價員工作制度等各項內(nèi)部價格管理制度，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善管理服務(wù)，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

　　第二十八條　對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。

　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處： 

　?。ㄒ唬┪唇?jīng)當?shù)貎r格主管部門批準，超過政府指導(dǎo)價標準收費的；
    （二）擅自設(shè)立強制性收費項目的；
    （三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；
    （四）不按規(guī)定備案的；
    （五）擅自擴大有關(guān)費用分攤范圍或提高分攤標準的；
    （六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。
    第三十條　本細則由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。
    第三十一條　本細則自2011年7月1日起執(zhí)行。此前的規(guī)定與本細則相抵觸的，以本細則為準。原清遠市物價局、清遠市建設(shè)局《轉(zhuǎn)發(fā)廣東省物價局、廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹國家發(fā)展改革委、建設(shè)部〈物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知〉》（清市價[2005]25號）同時廢止。