夫妻一方未經(jīng)另一方同意 擅自處分共有財(cái)產(chǎn)構(gòu)成違約的 另一方是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？ 近日，廣東省高級(jí)人民法院官方微信公眾號(hào)“裁判者說(shuō)”欄目公布了一宗這樣的案件，法院旨在通過(guò)該案說(shuō)明：夫妻一方未經(jīng)另一方同意處分共有房屋構(gòu)成違約的，應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任；另一方不知情且未收到、使用購(gòu)房款的，無(wú)需擔(dān)責(zé)。 在該案中，被告李某（男）、黃某（女）系夫妻關(guān)系。2019年12月中旬，原告李某某與被告李某簽訂《房屋買賣合同》，甲方為李某、黃某，乙方為原告李某某，主要約定：原告購(gòu)買被告位于某小區(qū)的涉案房屋，房屋總價(jià)為52.5萬(wàn)元；原告先付購(gòu)房首付款37.5萬(wàn)元讓被告還清欠銀行的房貸，雙方辦理過(guò)戶手續(xù)后再由原告一次性付清尾款15萬(wàn)元；如被告中途違約，則必須退回已付購(gòu)房款并加上購(gòu)房總額的30%賠付給原告。 合同簽訂當(dāng)天，原告依約向被告李某支付了首付款，但李某未依約到銀行還清涉案房屋的銀行貸款，經(jīng)原告多次催促仍不履行約定的義務(wù)。原告遂將李某、黃某夫妻二人一并起訴至法院，請(qǐng)求：解除雙方簽訂的案涉合同，二被告共同退回購(gòu)房首付款37.5萬(wàn)元及支付違約金15.75萬(wàn)元。 涉案房屋登記在李某、黃某二人名下，為其二人共同共有。庭審時(shí)，原告確認(rèn)黃某未在案涉合同上簽名及捺印，甲方處簽名及捺印均為李某所為。 韶關(guān)市仁化縣人民法院審理認(rèn)為，案涉合同為原告與被告李某二人的真實(shí)意思表示，該合同對(duì)其二人具有法律約束力。但涉案房屋系李某及黃某夫妻二人共同共有，黃某未在案涉合同上簽名及捺印，亦不予追認(rèn)，故李某出賣涉案房屋屬無(wú)權(quán)處分，且原告也沒(méi)有提交證據(jù)證實(shí)黃某知情并收到或使用了其支付的購(gòu)房首付款，因此，案涉合同對(duì)黃某沒(méi)有法律約束力。遂判決解除原告與李某簽訂的案涉合同，李某償還原告購(gòu)房首付款37.5萬(wàn)元及違約金15.75萬(wàn)元。宣判后，雙方均未提起上訴。 如何規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)？ 韶關(guān)市仁化縣人民法院法官秦艷華說(shuō)，夫妻共有房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分?，F(xiàn)實(shí)生活中，夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為屢見(jiàn)不鮮，也引發(fā)了很多社會(huì)矛盾。因此，購(gòu)房人欲購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查房屋的權(quán)屬情況，如發(fā)現(xiàn)是夫妻共有房產(chǎn)時(shí)，簽訂房屋買賣合同應(yīng)要求賣方夫妻雙方共同到場(chǎng)簽名并出示結(jié)婚證；其中一方若因故無(wú)法到場(chǎng)的，也應(yīng)出具合法有效的書(shū)面授權(quán)手續(xù)，以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)。否則，像本案案情一樣，根據(jù)民法典第三百一十一條的規(guī)定，購(gòu)房者善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才能取得該房屋的所有權(quán)。因此，雖然案涉《房屋買賣合同》有效，但只在賣方（丈夫）和買方之間有約束力，且合同雙方也只是債權(quán)行為，原告并不能以此強(qiáng)制要求未簽訂合同的妻子一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，如此一來(lái)，原告簽訂《房屋買賣合同》的合同目的顯然是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。 《中華人民共和國(guó)民法典》 第三百一十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。 法院表示，夫妻共有房產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上常見(jiàn)的買賣標(biāo)的。由于此類房產(chǎn)的賣方存在特殊的身份關(guān)系，買房人在交易過(guò)程中很容易忽視對(duì)賣方交易資格的謹(jǐn)慎審查，從而為爭(zhēng)議的發(fā)生埋下隱患；一旦發(fā)生爭(zhēng)議，不僅會(huì)讓買房人遭受損失，也影響正常的房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。本案中，丈夫未經(jīng)妻子同意，擅自將夫妻共有房產(chǎn)出售，顯屬無(wú)權(quán)處分行為，但買方屬于善意購(gòu)買且支付了合理價(jià)格，因此，法院判決案涉合同有效，丈夫獨(dú)自向買方承擔(dān)不能過(guò)戶的違約責(zé)任。本案的處理結(jié)果既保障善意買方的合同權(quán)益，也有效規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)的交易風(fēng)險(xiǎn)。 文章來(lái)源：廣東普法綜合整理，主要內(nèi)容源自羊城晚報(bào)
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