中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者 任震宇)2月23日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》(以下稱為《解釋》)，這是《物權(quán)法》頒布以來，最高法出臺(tái)的第一個(gè)與其相關(guān)的系統(tǒng)性司法解釋，對(duì)在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的，包括不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭(zhēng)議、預(yù)告登記的效力、善意取得制度的適用等問題做出了規(guī)定。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議不能光看登記簿

房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生歸屬爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)該如何判定?對(duì)此，《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

但在實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議涉及到登記就應(yīng)通過行政訴訟解決。最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)程新文表示，這在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。

程新文表示，針對(duì)這一情況，《解釋》從兩個(gè)方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對(duì)發(fā)生爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對(duì)原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人的情況下，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請(qǐng)求。

　預(yù)告登記后開發(fā)商一房二賣無效

《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

所謂預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

但在實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。

程新文表示，基于預(yù)告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預(yù)告登記制度，必須注意堅(jiān)持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則，為此，《解釋》第四條對(duì)《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋：未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

程新文表示，這一解釋將“預(yù)告登記”的效力限制于于未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的在法律上危及或者妨礙債權(quán)如期實(shí)現(xiàn)的行為。

　　機(jī)動(dòng)車物權(quán)變動(dòng)“善意第三人”有規(guī)定

隨著我國(guó)機(jī)動(dòng)車的二手交易大量增加，實(shí)踐中，機(jī)動(dòng)車名實(shí)不符的情況也越來越多，如何處理好相關(guān)糾紛成為審判實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

《物權(quán)法》第二十四條規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

《解釋》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為《物權(quán)法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，但法律另有規(guī)定的除外。

程新文對(duì)此解釋說，具體到機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)之上存在未辦理登記的受讓人與轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人的情況，通過轉(zhuǎn)讓人的交付取得特定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人雖未辦理登記，但其已經(jīng)依法享有物權(quán)，故從法律條文的本身涵義以及法律整體的邏輯體系看，其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人。換句話說，就是轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人，包括破產(chǎn)債權(quán)人、人身?yè)p害債權(quán)人、強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人，都應(yīng)當(dāng)排除于《物權(quán)法》第二十四條所稱的“善意第三人”范疇之外。

　完善了“善意取得”適用規(guī)則

“善意第三人”這一概念涉及“善意取得”概念，《物權(quán)法》第一百零六條也對(duì)“善意取得”做出了詳細(xì)規(guī)定。

而從司法實(shí)踐看，與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見，它不僅存在于物權(quán)確認(rèn)糾紛、執(zhí)行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。最高法指出，《物權(quán)法》第一百零六條在理解上存在諸多爭(zhēng)議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權(quán)法》適用中的一個(gè)重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)。

程新文表示，此次《解釋》的制定過程中，厘清“善意取得”概念是一大重點(diǎn)，《解釋》中多處涉及“善意取得”。如《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)，即《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得中的“善意”具體指什么，以及在訴訟中由誰(shuí)承擔(dān)舉證責(zé)任;第十六條、第十七條則分別就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認(rèn)定、動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人重大過失的認(rèn)定作出具體規(guī)定;這三條規(guī)定與第十八條關(guān)于善意的判斷時(shí)間的規(guī)定，共同構(gòu)成了對(duì)《物權(quán)法》第一百零六條第一款第一項(xiàng)“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”的具體解釋。第十九條則針對(duì)《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項(xiàng)“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，指出應(yīng)嚴(yán)循立法目的與價(jià)值取向，立足個(gè)別交易的具體情況，深刻體察社會(huì)一般交易認(rèn)知感受，準(zhǔn)確判斷價(jià)格是否合理。第二十條對(duì)機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)如何適用《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行了明確。上述條文形成了對(duì)善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。

此外，《解釋》還基于增進(jìn)司法裁判的社會(huì)認(rèn)同，簡(jiǎn)化裁判理?yè)?jù)的目的，立足于法律不保護(hù)非法交易的價(jià)值理念，對(duì)善意取得制度適用的排除情形進(jìn)行了規(guī)定。

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