——2020年清遠市房地產市場情況

    內容摘要：本文對2020年清遠房地產開發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點進行分析，指出全市房地產開發(fā)存在的主要問題，并對2021年房地產開發(fā)趨勢進行預判。

    關鍵詞：房地產  情況  分析

    2020年，面對新冠肺炎疫情嚴重沖擊，中央保持房地產調控定力，堅持“房住不炒”定位，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我市積極統(tǒng)籌疫情防控和經濟社會發(fā)展工作，全面落實房地產長效機制，因地制宜、多效并舉，房地產市場繼續(xù)穩(wěn)步向前。

    一、房地產開發(fā)市場基本情況

    （一）房地產開發(fā)投資年內首次實現正增長

    2020年，我市房地產開發(fā)投資433.2億元，同比增長2%，年內首次實現正增長，增速比前三季度提高9.9個百分點，比上半年提高11.9個百分點。

2019-2020年清遠房地產開發(fā)投資情況（%）

    一是房地產開發(fā)投資實現增速進位。2020年，全市房地產開發(fā)投資增速在全省排第15位，比前三季度提升3位，比上半年提升1位，比一季度提升1位。

    二是建安投資是房地產投資增長的內生動力。清遠房地產開發(fā)投資中建安工程324.7億元，同比增長5%，比前三季度提高12個百分點，拉動全市房地產投資提高3.6個百分點，設備工器具購置2.5億元，同比下降13.4%，其他費用106億元，同比下降5.7%，其中土地購置費72億元，同比下降4.4%。

    三是辦公樓和其他類投資繼續(xù)保持雙位數增長，住宅、商用房降幅收窄。清遠房地產開發(fā)投資中辦公樓投資2.8億元，同比增長15.7%；包括中小學教學用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等在內的其他投資71.5億元，同比增長31.4%；商品住宅投資333.9億元，同比下降1%，降幅比前三季度收窄11.1個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資25億元，同比下降17.8%，降幅比前三季度收窄13.4個百分點。      

    四是南北部地區(qū)投資繼續(xù)好轉。南部地區(qū)房地產投資406.5億元，同比增長1.7%，比前三季度提高8.7個百分點，拉動全市增速提高1.6個百分點，對全市增速拉動最大的清新、佛岡均拉動全市房地產投資增長2.5個百分點。北部地區(qū)房地產投資26.7億元，同比增長6.4%，比前三季度提高26.6個百分點，拉動全市增速提高0.4個百分點。

2020年分縣區(qū)房地產投資情況一覽表

單位：萬元、%

    （二）商品房銷售增速穩(wěn)步加快

    今年年初，受新冠肺炎疫情影響，我市商品房銷售面積呈下降趨勢，之后隨著生產生活秩序穩(wěn)步恢復，各地營銷中心也逐步開放，我市商品房銷售面積逐月收窄，9月首次實現正增長，隨后增幅逐步加快，全年我市商品房銷售面積777.6萬平方米，同比增長8.2%，高出全省0.5個百分點，增幅比前三季度提高6.2個百分點，比上半年提高15.2個百分點，商品房銷售額547.9億元，同比下降3.9%，降幅比前三季度收窄7個百分點。

2020年全省、清遠市商品房銷售面積情況（%）

    一是南部地區(qū)帶動作用明顯。南部地區(qū)房地產銷售面積724.4萬平方米，同比增長12%，比前三季度提高6個百分點，拉動全市增速提高10.8個百分點，除了清城區(qū)外，其他三個縣（市、區(qū)）都實現正增長，對全市增速拉動最大的英德市、清新區(qū)，分別拉動商品房銷售面積增速提高8.6、3.3個百分點。

2020年分縣區(qū)房地產銷售情況一覽表

單位：平方米、%

    二是6成樓盤銷售實現正增長。2020年末，635個房地產項目中有375個項目的銷售面積實現正增長，拉動全市房地產銷售面積提高50.9個百分點，銷售前30的樓盤銷售面積共計366.8萬方，占全市的47.2%，拉動全市增長16.7個百分點，超10萬方的樓盤有12個，銷售面積共計236.7萬方，占全市的30.4%，拉動全市增長14.8個百分點。

    （三）房地產開發(fā)企業(yè)到位資金面有所好轉

    2020年，清遠房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積56.5萬平方米，比去年同期多購入18萬平方米。實際到位資金818.2億元，同比增長1.4%，增速比前三季度提高18.3個百分點，其中國內貸款174.6億元，同比增長21.6%，增速比前三季度提高43.7個百分點，自籌資金183.6億元，同比增長16.3%，增速比前三季度提高30.1個百分點，定金及預收款266.7億元，同比下降3.4%，降幅比前三季度收窄10.8個百分點，個人按揭貸款166.5億元，同比下降24.5%，降幅比前三季度收窄0.9個百分點，其他到位資金26.7億元，同比增長1.9倍，增速比前三季度加快3.4個百分點。

    二、存在問題

    （一）房地產投資占比居高不下

    2020年，房地產投資占全社會固定資產投資的比重為47.7%，高出全省平均水平6.5個百分點，比前三季度提高了0.1個百分點，比上半年提高0.8個百分點。有效投資中的制造業(yè)投資和基礎設施投資合計占比為40.2%，比房地產投資低7.5個百分點。

    （二）房地產投資后勁有待提升

    房地產項目入庫數量和計劃總投資均出現不同程度的下降，截止12月末，全市房地產投資項目入庫只有96個，比上年同期減少12個，計劃總投資579.6億元，比去年同期減少92.7億元。

    （三）商辦地產庫存壓力大

    2015年以來，我市商辦地產待售面積呈現出穩(wěn)步增加的態(tài)勢，2020年末，上升到105.4萬平方米，比2015年末增長了93.4%，增速高出商品房待售面積60個百分點；占商品房待售面積的25.9%，比重比2015年末提高了8個百分點。

全市商辦地產庫存情況

單位：萬平方米

    三、對2021年房地產走勢的預判及建議

    2020年，清遠房地產開發(fā)投資實現正增長，銷售面積穩(wěn)步增長，大大提振房地產開發(fā)企業(yè)的信心。根據中央部署，“穩(wěn)”字仍是明年房地產市場的主基調，初步預計，2021年商品房投資和銷售市場仍將面臨較大增長壓力。

為了保持房地產穩(wěn)健發(fā)展，提出以下幾點建議：

    一是繼續(xù)深化廣清一體化，吸納外地購房需求。堅守“房住不炒”政策底線的同時，利用廣清一體化、廣州半小時生活圈等區(qū)位優(yōu)勢打開思路，主動作為，出臺政策，同時房企也要在精產品、精質量、強品牌上下功夫，吸納外地購房需求。

    二是調整供給結構，加速庫存去化。已供房地產用地過多、在建在售商品房數量過大且消化周期過長的區(qū)域，要相應降低用地供應量。對于積壓年份長且待售面積多的企業(yè)，應搭建存量商品房交易平臺，加快購房信息的溝通和傳播，給予積壓的老樓盤政策扶持，盡快盤活存量商品房，增加供應市場。

    三是強化實體經濟引領。堅持把發(fā)展經濟的著力點放在實體經濟上，強化實體經濟要素資源集聚，以實體經濟發(fā)展帶動房地產業(yè)結構調整。積極協(xié)助房地產企業(yè)向實體經濟轉變和拓展，由政府設立專項融資平臺，為房地產企業(yè)服務實體經濟提供資金保障。