內(nèi)容摘要：本文對2021年一季度清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點進行分析，指出全市房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題，并對今年房地產(chǎn)開發(fā)趨勢進行預(yù)判。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)  情況  分析

       2021年開春，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅持“房住不炒”定位，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我市全面落實房地產(chǎn)長效機制，因地制宜、多效并舉，房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇。

        一、房地產(chǎn)開發(fā)市場基本情況

       （一）商品房銷售市場逐步復(fù)蘇

       一季度，我市商品房銷售市場呈現(xiàn)恢復(fù)性增長，增速達近幾年來最高點，商品房銷售面積178.7萬平方米，同比增長99.3%，比2019年同期增長34.2%，兩年平均增長15.8%。商品房銷售額119.2億元，同比增長79%，比2019年同期增長12.7%，兩年平均增長6.2%。

       一是住宅銷售是商品房銷售的主力軍。商品房住宅銷售面積137.4萬平方米，將近全市銷售面積的8成，同比增長75.8%，拉動全市銷售面積增長66.1個百分點，比2019年同期增長14%，銷售主體為90-144方戶型，共銷售了109.4萬方，占住宅銷售的79.6%。

       二是各縣（市、區(qū)）的銷售市場基本呈現(xiàn)恢復(fù)性增長。全市除了連山外，其他縣（市、區(qū)）呈現(xiàn)恢復(fù)性增長。南部地區(qū)銷售面積158.5萬方，占全市的88.7%，拉動全市銷售面積增長84.5個百分點，拉動作用最大的清城區(qū)、佛岡縣、英德市，分別拉動41.9、19.1、18.9個百分點。北部地區(qū)銷售面積20.2萬方，連州的增速最高，拉動全市銷售面積增長8.7個百分點。

2021年1-3月分縣區(qū)房地產(chǎn)銷售情況一覽表

       （二）房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長

       房地產(chǎn)投資延續(xù)平穩(wěn)增長走勢，一季度，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資90.8億元，同比增長20.1%。

       一是住宅投資增幅較快。一季度，清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資73.8億元，同比增長27.8%，拉動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長21.2個百分點，辦公樓投資0.3億元，同比下降42.6%，商業(yè)營業(yè)用房投資5億元，同比下降5.3%，包括中小學(xué)教學(xué)用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等在內(nèi)的其他投資11.6億元，同比下降2.6%。

       二是建安工程投入大。一季度，建安工程投資77.1億元，同比增長39%，拉動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.6個百分點，其中建筑工程投資72.9億元，同比增長37.1%，安裝工程投資4.2億元，同比增長82.8%，設(shè)備工器具購置投資0.3億元，同比下降56.5%，其他投資13.4億元，同比下降31.1%。

       三是全市房地產(chǎn)投資集中在南部地區(qū)。全市八個縣(市、區(qū))中，除了清新和連山負增長，其他縣（市、區(qū)）投資實現(xiàn)正增長。南部地區(qū)房地產(chǎn)投資84.5億元，占全市的93%，拉動全市房地產(chǎn)投資增長15.5個百分點，其中清城區(qū)對全市拉動作用最大，增長21.5%，拉動全市房地產(chǎn)投資增長14個百分點，佛岡增速最高，增31.8%，北部地區(qū)，增速最高的連州，同比增長377.1%。

2021年1-3月分縣區(qū)房地產(chǎn)投資情況一覽表

       （三）實際到位資金有所回升

       一季度，實際到位資金212.1億元，同比增長50.9%，比2019年同期增長3.7%，兩年平均增長1.8%，其中國內(nèi)貸款53.3億元，同比增長65.6%；自籌資金51.6億元，同比增長69.8%，定金及預(yù)收款63.2億元，同比增長64.4%，個人按揭貸款38.3億元，同比增長0.7%，其他到位資金5.7億元，增長272.6%。

2021年1-3月實際到位資金構(gòu)成圖（比重%）

       二、需關(guān)注的問題

      （一）投資后勁有待增強

       3月末，房地產(chǎn)在庫項目621個，比去年同期多了68個。其中1-3月有6個新項目入庫，比去年同期少了6個；計劃總投資12.8億元，比去年同期少了79.3億元。

      （二）銷售市場增長存在壓力

       工業(yè)廠房對商品房銷售拉動較大，一季度，工業(yè)廠房銷售面積16萬方，拉動銷售面積增長17.8個百分點。據(jù)了解，高新區(qū)的百嘉科創(chuàng)園、（清遠）紅潤谷科技產(chǎn)業(yè)園一期項目工程等5個工業(yè)廠房項目已建成標準廠房面積27.6萬方，根據(jù)今年的統(tǒng)計方法制度，企業(yè)法人不具備房地產(chǎn)資質(zhì)不能納入房地產(chǎn)統(tǒng)計，統(tǒng)一入服務(wù)業(yè)投資統(tǒng)計，銷售面積將無法體現(xiàn)，后續(xù)增長壓力將不斷加大。

       三、對全年房地產(chǎn)走勢的預(yù)判及建議

       一季度，清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售市場和到位資金增速較高，去年同期基數(shù)低是主要因素，綜合去年房地產(chǎn)市場低開高走的走勢，初步預(yù)計，全年商品房投資和銷售市場將高開趨平。

為保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提出以下幾點建議：

       一是穩(wěn)投資，相關(guān)職能部門要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度和動態(tài)跟蹤，密切關(guān)注市場走勢和企業(yè)資金運行狀況，緊盯新問題新情況，積極推進房地產(chǎn)市場綜合調(diào)控，增強企業(yè)對市場信心，穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資。

       二是穩(wěn)銷售，加大力度監(jiān)控商品房的交易價格，引導(dǎo)好預(yù)期，提高房地產(chǎn)市場調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性，正確區(qū)分市場的剛性購房者與投資者，加大剛性購房者的貸款利率和首付款優(yōu)惠水平。