內(nèi)容摘要：本文對2021年前三季度清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點進行分析，指出全市房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題，并對今年房地產(chǎn)開發(fā)趨勢進行預(yù)判。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)  情況  分析

　　今年以來，全國各地全面落實房地產(chǎn)長效機制，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，進入五、六月份開始明顯趨緩，前三季度清遠市房地產(chǎn)市場運行放緩。

　　一、房地產(chǎn)市場運行的主要特點

　　（一）商品房銷售市場運行放緩

　　受上年同期基數(shù)逐步升高的影響，加上房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場在年初大幅高開后逐月回落，前三季度，商品房銷售面積504.9萬平方米，同比下降2.7%，與2019年同期比下降0.8%，兩年同期平均下降0.4%。實現(xiàn)銷售額322.7億元，同比下降12.6%，其中住宅類銷售面積364.6萬平方米，同比下降16.5%，銷售額270億元，同比下降18.2%。

　　2021年前9月全國、廣東和清遠商品房銷售增速走勢（%）

　　一是房地產(chǎn)銷售面積總量在山區(qū)市排名第一，全省第六。從山區(qū)市看，我市504.9萬方的銷售面積排在首位，占了山區(qū)市總量的33.4%，超過排第二的河源市218.9萬方。從全省看，從今年4月以來，清遠房地產(chǎn)銷售面積總量保持全省第六位，前五位分別是佛山、廣州、惠州、深圳、江門，增速排名15位，比上季度提升兩位。

　　二是房地產(chǎn)銷售以住宅類為主。1-9月，住宅類銷售面積364.6萬平方米，占全市銷售面積的7成，熱銷戶型90-144方戶型，占了住宅類的77.6%，辦公樓2萬方，商業(yè)營業(yè)用房20.5萬方，其他類118.6萬方。

　　三是各縣（市、區(qū)）銷售情況差異較大。我市房地產(chǎn)市場主要在南部地區(qū)和北部的連州市與陽山縣，連山縣和連南縣房地產(chǎn)規(guī)模比較小。前9月，連州、佛岡、英德銷售大幅度增長，分別增長63.9%、56.8%、18.1%，其他縣區(qū)都比去年同期下降。與上半年比，各縣區(qū)增速均出現(xiàn)不同程度回落，回落幅度比較大的縣區(qū)是佛岡、城區(qū)、連州，分別回落59.6、16.9和12.5個百分點。

　　2021年前9月分縣區(qū)房地產(chǎn)銷售情況

　　單位：萬平方米、%

　　（二）房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落

　　房地產(chǎn)投資在年初增長24.1%后開始回落，五月份有所趨穩(wěn)，七月份出現(xiàn)負增長，八月份降幅擴大，九月份小幅回落，前三季度共完成259.8億元，同比下降9.1%，降幅比上月擴大1個百分點，與2019年同期比下降16.3%，兩年同期平均下降8.5%。

　　2021年前9月全國、廣東和清遠房地產(chǎn)投資增速走勢（%）

　　一是房地產(chǎn)投資總量排在山區(qū)市首位。前三季度，山區(qū)市的房地產(chǎn)投資總量891.1億元，清遠占山區(qū)市總量的29.2%，超過韶關(guān)、河源、梅州和云浮105.9億元、55.3億元、91.6億元和155.1億元。

　　二是住宅投資仍然是我市房地產(chǎn)投資的主體。前三季度，占比76.6%的住宅投資198.9億元，同比下降8.8%，辦公樓和其他類投資分別下降9.7%和14.7%，只有商業(yè)營業(yè)用房投資實現(xiàn)正增長，增長3.9%。

　　三是建安投資增速高于房地產(chǎn)投資。今年以來建安投資增速高于房地產(chǎn)投資，1-9月，占比80%的建安投資207.9億元，同比下降2.4%，比房地產(chǎn)投資增速高出6.7個百分點；土地購置費27.2億元，大幅下降45.5%，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的17.4%降到10.5%，降低6.9個百分點，影響房地產(chǎn)投資下降7.9個百分點。

　　四是大部分縣（市、區(qū)）呈現(xiàn)不同程度的回落。與上半年比，除了連山縣降幅收窄、陽山縣和清新區(qū)小幅回落，其他縣（市、區(qū)）回落較大，占全市比重較大的清城區(qū)、英德市、佛岡縣分別回落12.6、12.8、14.4個百分點。

　　2021年前9月分縣區(qū)房地產(chǎn)投資情況

　　單位：億元、%

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長

　　房地產(chǎn)企業(yè)到位資金保持增長，增速由一季度的增長50.9%逐步回落，上半年增長25.8%，前三季度，實際到位資金536.9億元，增長5.4%。資金來源主要方式中的國內(nèi)貸款、銀行貸款和自籌資金分別為114.1億元、82.6億元和120.7億元，增長40.6%、28.3%和17.0%，而定金及預(yù)收款、個人按揭貸款分別為174.4億元、103.5億元，下降4.7%、18.8%。

　　二、存在困難和問題

　　（一）商品房銷售市場下行壓力逐步增大

　　一是住宅類銷售面積大幅回落。住宅類年初增長117.6%后開始大幅度回落，上半年呈現(xiàn)負增長，前三季度同比下降16.5%，占7成的住宅類影響全市商品房銷售面積下降13.9個百分點，住宅類銷售面積大幅回落是全市商品房銷售面積放緩的主要原因。

　　二是方法制度改革導(dǎo)致銷售面積下行壓力大。根據(jù)今年的統(tǒng)計方法制度，企業(yè)法人不具備房地產(chǎn)資質(zhì)不能納入房地產(chǎn)統(tǒng)計，統(tǒng)一入服務(wù)業(yè)投資統(tǒng)計。此類項目，今年前三季度的銷售面積68.3萬方，同比增長90.6%，拉動全市增長6.3個百分點。據(jù)了解，清城區(qū)有幾個項目已入服務(wù)業(yè)投資統(tǒng)計，同類項目銷售面積持續(xù)快速增長壓力較大。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)熱度不高

　　659個項目中，285個項目已竣工，374個未竣工，其中本年新開工的只有110個，全市新開工面積540.1萬平方米，比去年同期減少75.7萬平方米，同比下降12.3%。

　　2月到9月，月完成投資額超過1億元的項目個數(shù)分別有7個、3個、3個、5個、3個、1個、1個和3個，月完成投資額超過2億元的項目僅2月、5月、9月分別有3個、1個和1個。累計完成投資超5億的4個，分別比2020年、2019年同期少2個、3個。

　　（三）房地產(chǎn)投資后勁不足

　　房地產(chǎn)項目入庫數(shù)量和計劃總投資均出現(xiàn)不同程度的下降，三季度，全市房地產(chǎn)投資新入庫項目只有45個，比上年同期減少16個，計劃總投資262.6億元，比去年同期減少88.1億元。

　　三、對全年房地產(chǎn)市場趨勢研判

　　（一）有利因素。一是今年7月召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出“保持貨幣政策穩(wěn)定性、增強有效性”，7月15日中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，“降準(zhǔn)”有利于挖掘市場內(nèi)生增長動力，保障投資動能。二是四館一中心將在2022年交付使用、燕湖新城初具雛形、省職教城超20萬師生進駐、廣州都市圈、國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)廣清結(jié)合片區(qū)、廣清經(jīng)濟特別合作區(qū)等重要良機區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快城市設(shè)施建設(shè)、推動產(chǎn)城融合發(fā)展，為清遠房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展提供較為充足的動力。

　　（二）不利因素。一是房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理政策陸續(xù)出臺，對我市房地產(chǎn)業(yè)融資產(chǎn)生了較大影響；二是全社會廣義信貸增速持續(xù)放緩的背景下，房地產(chǎn)投資增長動能不強。

　　綜上所述，在中央堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”長效管理調(diào)控機制的背景下，疊加上年基數(shù)低開高走的因素，初步預(yù)計全年房地產(chǎn)市場繼續(xù)回落可能性較大。