????????????? ---上半年我市房地產(chǎn)運行情況分析
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?? ?在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策依舊,大中城市住宅銷售價格不斷朝著調(diào)控目標(biāo)演進(jìn)的過程中,已經(jīng)由市場主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)快速回落。因市場調(diào)整導(dǎo)致的新開工投資規(guī)模減少,在建項目投資增長趨緩狀況越來越顯著。
??? 一、運行特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速回落
上半年,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資76.3億元,同比增長22.4%,比全省增速(10%)高出12.4個百分點,比一季度增速(77.1%)回落了54.7個百分點,比1--5月份增速(46.2%)回落了23.8個百分點,投資增速呈現(xiàn)快速回落態(tài)勢(見圖1)。開發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資(179.13億元)比重為42.6%,拉動固定資產(chǎn)投資增長8.6個百分點。
??????????????????? 2011年上半年以來全市房地產(chǎn)投資增速情況(圖1)
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按構(gòu)成分,建安工程投資和土地購置費增幅全面回落。上半年,全市建筑工程完成投資54.8億元,增長19.0%,同比增速回落了40個百分點,增幅比一季度增速(79.3%)回落了60.3個百分點;安裝工程完成投資5.3億元,增長65.4%;設(shè)備工器具購置0.5億元,增長8.1%;其他費用15.7億元,增長24.3%,其中土地購置費10.2億元,增長23.9%,同比增速上升了12.57個百分點,比一季度增速(114.3%)回落了90.5個百分點,且土地購置費占房地產(chǎn)完成投資的比重為13.4%。
按工程用途分:商品住宅投資增幅回落明顯。上半年,全市住宅完成投資62.2億元,增長24.1%,同比增速回落了26.7個百分點,增幅比一季度增速(86.8%)回落了62.7個百分點;占本年完成投資的81.5%;辦公樓完成投資0.5億元,增長42.8%,占本年完成總投資的0.65%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資6.3億元,增長48.1%,占本年完成投資的8.26%;其他投資7.3億元,下降4.6%。
按地區(qū)分:南部地區(qū)仍占主要地位,北部地區(qū)增長較快。南部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資71.3億元,增長22.2%,占全市房地產(chǎn)投資比重的93.4%。其中:清城區(qū)完成投資48.4億元,增長33.4%,占全市房地產(chǎn)投資比重接近一半;北部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5.1億元,增長25%,增速高于全市平均水平,占全市房地產(chǎn)投資比重的6.6%。其中:連山縣房地產(chǎn)投資規(guī)模有所擴(kuò)大,今年上半年完成投資0.6億元,增長344.2%(見表1)。
????? 表1? 1-6月份各縣(市、區(qū))房地產(chǎn)投資完成情況
???????????????????????????????? ?(單位:億元)
縣(市、區(qū))
|
2012年1-6月
|
增長%
|
2011年1-6月
|
增長%
|
清遠(yuǎn)市
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76.3
|
22.4
|
62.4
|
47.5
|
高新區(qū)
|
1.5
|
72.4
|
0.9
|
116.7
|
清城區(qū)
|
48.4
|
33.4
|
36.3
|
50.3
|
佛岡縣
|
6.5
|
70.9
|
3.8
|
136.3
|
陽山縣
|
2.8
|
14.8
|
2.4
|
130.5
|
連山縣
|
0.6
|
344.2
|
0.1
|
-
|
連南縣
|
0.5
|
101.8
|
0.3
|
53.5
|
清新縣
|
6.0
|
-49.2
|
11.9
|
11.1
|
英德市
|
8.8
|
61.4
|
5.4
|
53.5
|
連州市
|
1.1
|
-6.1
|
1.2
|
89.4
|
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2、商品房銷售有所下降
經(jīng)過兩年的宏觀調(diào)控政策作用和市場買賣雙方博弈,進(jìn)入2012年后,清遠(yuǎn)商品房銷售面積和銷售額均有所下降。上半年,我市商品房銷售面積130.4萬平方米,下降21.3%,同比增幅下降了66.1個百分點,增幅比一季度(-29.1%)回升了7.8個百分點,比全省增速(-10.8%)低了10.5個百分點;其中:住宅銷售面積121.57萬平方米,下降23.6%;商品房銷售額58.03億元,下降19.0%,同比增幅下降了65.1個百分點,增幅比一季度(-30.1%)回升了11.1個百分點;其中:住宅銷售額52.23億元,下降21.5%(見圖2)。
??????? ?????????????????? 2011年上半年房地產(chǎn)銷售面積增長情況(圖2)
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從地區(qū)看:南部地區(qū)商品房銷售面積116.4萬平方米,下降22.6%,占全市商品房銷售面積比重的89.2%;北部地區(qū)商品房銷售面積14.1萬平方米,下降8.4%,占全市商品房銷售面積比重的10.8%。
3、開發(fā)企業(yè)去庫存壓力增大
由于近期在建項目陸續(xù)完工,竣工面積增加使開發(fā)企業(yè)的去庫存壓力增大。上半年,全市商品房竣工面積132.9萬平方米,同比增長23.1%;待售商品房面積171.9萬平方米,比去年末增加46.0萬平方米,同比增長121.9%,增幅比去年同期提高95.8個百分點。從商品房待售年限看,待售1年以內(nèi)的有58.0萬平方米,占總待售面積的? 33.7%,比去年末增加7.4萬平方米;待售1-3年的有100.6萬平方米,占58.5%,比去年末增加34.6萬平方米;待售3年以上的有13.3萬平方米,占7.7%,比去年末增加4.1萬平方米。
??? 二、存在問題及建議
?1、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)大幅回落,嚴(yán)重影響我市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。上半年,各縣(市、區(qū))的開發(fā)投資增幅與一季度相比均呈回落態(tài)勢,清新縣、連州市更呈負(fù)增長態(tài)勢,開發(fā)投資后勁不足,將影響后市商品房的供給。對此,各地方政府應(yīng)當(dāng)采取措施,加強土地市場供應(yīng),鼓勵開發(fā)企業(yè)增強開發(fā)投資信心,同時加強對在建開發(fā)項目的管理和監(jiān)控,警惕爛尾工程和跑路現(xiàn)象的出現(xiàn),抑止房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)大幅下滑,保證后市商品房的供給,避免房地產(chǎn)市場的大幅波動。
? 2、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重過高,住宅投資比重過高,房地產(chǎn)投資的回落將拖累我市固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長。我市房地產(chǎn)投資幾乎占固定資產(chǎn)投資的一半,達(dá)42.6%,其中:住宅占房地產(chǎn)投資的81.5%,辦公樓占0.65%;商業(yè)營業(yè)用房占8.26%,反映了我市房地產(chǎn)企業(yè)的投資格局單調(diào),抗風(fēng)險能力弱。因此,在確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的同時,要加強固定資產(chǎn)投資多元化發(fā)展,加大招商引資力度,降低房地產(chǎn)投資的比重,有利于我市房地產(chǎn)的發(fā)展。
?3、謹(jǐn)防調(diào)控效果出現(xiàn)反復(fù)。
近期,在保增長的壓力下,部分城市對2009年底以來執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)一定程度的微調(diào)現(xiàn)象,這些政策對于滿足城市居民的首次置業(yè)以及改善性需求都起到一定的積極作用。但在剛性需求和改善性需求進(jìn)入市場的同時,部分投機(jī)需求也隨之進(jìn)入市場,拉動房價逐步走高,影響調(diào)控效果的鞏固。因此,地方政府在堅持國家宏觀調(diào)控政策不放松的前提下,適度把握政策調(diào)節(jié)的力度和節(jié)奏,堅持以價換量策略,大力加強保障房建設(shè),抑制房價的進(jìn)一步走高,防止房地產(chǎn)市場調(diào)控效果出現(xiàn)反復(fù)。
??? 4、保障民生,增強群眾購買力。隨著銷售情況的進(jìn)一步惡化,開發(fā)商的資金得不到流動,群眾剛性需求仍在,購買力不足,將對我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重?fù)p害。加強社會保障力度,保障民生,提高民眾購買力,同時實施限購,打擊投機(jī)炒作行為,確保人人有房住,對我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。
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