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“國(guó)五條”出臺(tái)后，“預(yù)期末班車”效應(yīng)導(dǎo)致我市一季度房地產(chǎn)交易激增，會(huì)影響到未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。從需求和供給方面來講，集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的購(gòu)買需求，也消耗了大量可售房源，市場(chǎng)可匹配成交的房源在下降。從心理層面來看，各地有關(guān)“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則剛剛推出，具體執(zhí)行情況如何，市場(chǎng)各方都進(jìn)入了觀察觀望期；買賣雙方的心態(tài)已由之前的爭(zhēng)取快速成交，變成觀望等待?！邦A(yù)期末班車”效應(yīng)和3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)推盤促銷高峰，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易創(chuàng)下新高，提前釋放了交易量，隨后交易量將放緩，接著市場(chǎng)將進(jìn)入一段相對(duì)平穩(wěn)期，現(xiàn)就我市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析情況并提出幾點(diǎn)建議。

??? 一、清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低位運(yùn)行，但開發(fā)投資總量仍居全省中游

2013年第一季度清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資34.46億元，比去年第一季度減少2.17億元，同比下降5.9%，比去年第四季度減少13.37億元，環(huán)比下降28%。從增長(zhǎng)速度來看，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速經(jīng)過幾年的快速增長(zhǎng)后，增速低位運(yùn)行，并在今年3月當(dāng)月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但從總量來看，我市2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資180.72億元，排全省第八位，比排山區(qū)市第二的韶關(guān)市多89.42億元、高約一倍，比與我市相鄰的肇慶市多35.27億元、高24.2個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資34.46億元，比韶關(guān)高19.87億元，比肇慶略低0.61億元，排全省第九位。這反映出我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于國(guó)內(nèi)、外經(jīng)濟(jì)環(huán)境及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策，目前乃至未來一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

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山區(qū)市及相鄰肇慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資一覽表

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?單位：億元,%

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地區(qū)	2012年第一季度		2012年第二季度		2012年第三季度		2012年第四季度		2013年第一季度
	完成投資	增速	完成投資	增速	完成投資	增速	完成投資	增速	完成投資	增速	全省排名
肇慶	40.04	58.98	26.98	-23.44	35.32	-9.15	43.12	-1.60	35.07	-12.4	8
清遠(yuǎn)	36.63	77.09	39.68	-4.79	56.59	39.93	47.83	-27.32	34.46	-5.9	9
韶關(guān)	15.28	7.89	21.65	-6.63	25.81	17.77	28.56	29.79	14.59	-4.5	14
河源	7.28	16.02	13.90	-43.97	18.86	78.12	27.09	58.11	11.92	63.8	18
梅州	8.72	67.48	12.41	-9.18	12.45	24.76	10.47	-16.36	13.59	55.7	16
云浮	6.14	25.11	8.00	29.41	7.32	-4.22	13.94	40.68	8.39	36.7	19

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2、商品房銷售面積及銷售額同比大幅增長(zhǎng)

商品房銷售市場(chǎng)延續(xù)去年底的回暖行情，一季度，全市商品住宅銷售面積111.83萬平方米，增長(zhǎng)96.2%，環(huán)比去年四季度下降11.8%；商品住宅銷售額53.24億元，增長(zhǎng)121.2%，環(huán)比去年四季度下降3.7%。商品房銷售面積及銷售額同比大幅增長(zhǎng)主要原因：一是一季度我市各房地產(chǎn)公司推出可售房源較多，并加大了宣傳和促銷力度；二是剛需型和改善型購(gòu)房者擔(dān)心被“誤傷”，趕在細(xì)則實(shí)施前出手。

3、新開工面積降幅較大，竣工面積大幅增長(zhǎng)

一季度，全市住宅商品房本年新開工面積128.70萬平方米，同比下降21.7%。住宅商品房本年竣工面積94.82萬平方米，同比增長(zhǎng)54.5%。住宅待售面積169.22萬平方米，同比增長(zhǎng)57.6%，增速同比回落120.8個(gè)百分點(diǎn)。本年新開工面積降幅較大及竣工面積大幅增長(zhǎng)預(yù)示著當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資、后期可售房源都有減少趨勢(shì)。

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2013年一季度住宅商品房面積新開工、銷售及待售同比一覽表

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指 標(biāo) 名 稱	2012年一季度		2013年一季度
	總? 量	增? 速	總? 量	增? 速
本年新開工面積	164.31	9.2	128.70	-21.7
本年竣工面積	61.38	77.0	94.82	54.5
本年銷售面積	56.99	-15.3	111.83	96.2
本年銷售額	24.07	-13.4	53.24	121.2
待售面積	107.37	178.4	169.22	57.6

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4、房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理、上調(diào)人民幣利率等信貸的調(diào)控措施，同時(shí)運(yùn)用稅收經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些對(duì)我市房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生較大影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金降幅較大，而定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等其他資金大幅增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。截止到3月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金82.49億元，同比增長(zhǎng)11.2%。在本年資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款18.99億元，同比下降17.9%，占本年到位資金的23.0%。自籌資金到位20.89億元，下降35.4%，占本年到位資金的25.3%，這說明我市房地產(chǎn)企業(yè)自主開發(fā)能力減弱。其他資金42.61億元，同比大幅增長(zhǎng)127.6%，占本年到位資金的51.7%；其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別為30.35和11.34億元，同比分別大幅增長(zhǎng)153.8%、82.0%，分別占本年到位資金的36.8%、13.7%。從各種資金來源占比來看，購(gòu)房者的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占了本年資金來源的半壁江山，表明了我市房地產(chǎn)開發(fā)能力弱，后續(xù)開發(fā)投資的資金大大受制于銷售資金的回籠。

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2013年一季度房地產(chǎn)資金來源對(duì)比表

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指 標(biāo) 名 稱	2013年一季度總量	增速	占本年資金來源 的比重
本年資金來源	82.49	11.2	?
?(1)國(guó)內(nèi)貸款	18.99	-17.9	23.0
?(2)利用外資	0.00	0.0	0.0
?(3)自籌資金	20.89	-35.4	25.3
?(4)其他資金	42.61	127.6	51.7
??? 其中：定金及預(yù)收款	30.35	153.8	36.8
????????? 個(gè)人按揭貸款	11.34	82.0	13.7

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二、“促剛需”、“限改善”“去投資（及投機(jī)）”是“國(guó)五條”的主旨

分析“國(guó)五條”及其細(xì)則，政策延續(xù)了2010年一季度以來的房地產(chǎn)調(diào)控的主旨，提出了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市及時(shí)采取限購(gòu)措施，建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度，增加中小套型普通商品住房及土地供應(yīng)，這彰顯了“國(guó)五條”保護(hù)、鼓勵(lì)滿足群眾自住的剛性需求。

總結(jié)2003年以來中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從調(diào)控政策的方向來看可分為三個(gè)階段：第一階段是2003年三季度至2008年三季度，調(diào)控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過快上漲；第二階段是2008年四季度至2009年四季度，調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)投資；第三階段是2010年一季度至今，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這三階段調(diào)控政策變化莫測(cè)，甚至一百八十度大轉(zhuǎn)向，使金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、潛在購(gòu)房者無所適從，各方面都難以制定健康持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃。我們應(yīng)該基于國(guó)人“夜求一宿、有其屋”的情懷，立足于有限的土地資源，定位好立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，因時(shí)因地制宜制定好預(yù)瞻性較強(qiáng)、連貫性較好的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)因素

1、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本一種有效途徑

商品房的建安成本、樓面地價(jià)、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、其他費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）都是與市場(chǎng)、政策密切相關(guān)。據(jù)國(guó)土部門2012年9月對(duì)清遠(yuǎn)市區(qū)城市中心區(qū)、建成區(qū)、邊緣區(qū)的典型樓盤抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示（具體見下表）樓盤建安成本約占30%、樓面地價(jià)約占20%左右、銷售稅費(fèi)約占8.6%、其他費(fèi)用約占11.4%、開發(fā)利潤(rùn)約占30%。從銷售均價(jià)主要費(fèi)用構(gòu)成來看，我們對(duì)較剛性的建安成本、其他費(fèi)用、稅費(fèi)調(diào)劑空間較?。环?jī)r(jià)過快上漲時(shí)，通過”限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”降低樓面地價(jià)和開發(fā)利潤(rùn)來調(diào)劑房?jī)r(jià)是可操作的。

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2012年9月抽樣調(diào)查典型樓盤開發(fā)成本一覽表

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指標(biāo)名稱	價(jià)?? 格		占銷售均價(jià)的比重
	極值(元)	中值(元)	極值(%)	中值(%)
建安成本	1370-1680	1600	27.4-40.2	30
其他費(fèi)用	258.4-317.6	300	10-12	11.4
樓面地價(jià)	545-1594	1000	13-27	20
銷售稅費(fèi)	365-533	430	8-9	8.6
開發(fā)利潤(rùn)	1275-1860	1560	27-33	30

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注：其他費(fèi)用主要包括專業(yè)費(fèi)用（2%）、配套費(fèi)（5%）、管理費(fèi)用（4.4%），銷售稅費(fèi)主要

包括各種稅費(fèi)（5.6%）、銷售費(fèi)用（3%），十五個(gè)典型樓盤的中間樓層價(jià)是：4183.1-5913.6元

2、調(diào)控好商品房總需求和總供應(yīng)是房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵

從2003年以來清遠(yuǎn)市新建住宅商品房平均銷售價(jià)格一覽表看，全市范圍住宅商品房銷售是以剛需及改善為主。全市住宅商品房除了2005、2006年增長(zhǎng)較快外，其它年份增長(zhǎng)都較為平穩(wěn)，特別是2011、2012年住宅商品房均價(jià)的增幅低于我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)。2011、2012年全市住宅商品房均價(jià)分別增長(zhǎng)6.6%、1.8%，分別比同年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅低5.4和8.7個(gè)百分點(diǎn)。

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2003年以來清遠(yuǎn)市新建商品住宅平均銷售價(jià)格一覽表

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單位：元

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地?? 區(qū)	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年一季
全? 市	1262	1321	1786	2321	2752	2929	3404	4064	4331	4408	4761
清城區(qū)	1544	1700	2616	3350	3834	3589	4239	5352	4897	5058	5328
清新縣	685	799	923	1111	1597	2307	2744	3300	4132	3806	4144
英德市	833	679	945	1525	1621	2321	2810	2618	3039	3178	3513
連州市	984	1179	1129	1773	1617	1744	2050	2383	2757	3091	3197
佛岡縣	694	858	1053	1598	2167	2745	2902	3248	4829	4864	5299
連山縣	599	—	542	—	—	1353	—	1156	1518	1704	2170
連南縣	—	—	—	—	1468	1829	1475	1364	1883	2521	2371
陽山縣	860	992	1054	1545	1547	2291	2563	2623	3255	3392	3470

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注：按房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表住宅商品房銷售額除以住宅銷售面積計(jì)算的清遠(yuǎn)新建商品住宅平均銷售價(jià)格（簡(jiǎn)稱住宅商品房均價(jià)）

從分縣區(qū)來看，陽山、連州、英德十年來的房?jī)r(jià)變化，沒有受到2003年以來各階段調(diào)控政策變化而變化，而是受住宅商品房開發(fā)成本增加及物價(jià)上漲而上升，可以看出這些縣區(qū)是以剛需及改善為主。而位于我市南部、與廣州及珠三角相連的清城區(qū)，受我市前幾年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及廣州的輻射和帶動(dòng)，各方面都有很大發(fā)展，聚集了市內(nèi)、外投資需求。2003年三季度至2008年三季度第一階段的調(diào)控，這階段受前期剛需及改善占大部分及調(diào)控政策的延時(shí)效應(yīng)，2007年清城區(qū)的住宅商品房均價(jià)上漲到3834元，2008年受連續(xù)幾年調(diào)控政策疊加及世界金融危機(jī)影響總需求，使之下跌到2008年的3589元。2008年四季度至2009年四季度的第二階段，調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)投資，又促進(jìn)了清城區(qū)的包括投資及投機(jī)需求的總需求，使之房?jī)r(jià)上漲。2010年一季度至今的第三階段，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過快上漲，限制了部分投資及投機(jī)需求，使總需求減少，房?jī)r(jià)也隨之回落。

3、房地產(chǎn)政策影響未來市場(chǎng)

從短期看，房?jī)r(jià)正處于確立變動(dòng)方向的過程中。（1）盡管嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲發(fā)揮積極作用，但因人們對(duì)行政性調(diào)控手段的合理性及可持續(xù)性的擔(dān)心，加之如果再現(xiàn)比較有利的貨幣信貸環(huán)境，住房需求上升勢(shì)頭明顯。（2）如果與住房產(chǎn)出密切相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)持續(xù)下降，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的新開工面積和施工面積持續(xù)下降，這不可避免地使人們擔(dān)心未來房?jī)r(jià)上漲的壓力，（3）盡管目前經(jīng)濟(jì)增速放緩，但對(duì)于因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而延遲的“剛需”而言，初露端倪的房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)，正在推動(dòng)其加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過購(gòu)買最終實(shí)現(xiàn)住房需求。

上述短期房?jī)r(jià)上漲壓力是否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)上漲，在當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)形成過程中，主要的不確定性來自于政策面。如果政府能夠繼續(xù)堅(jiān)持當(dāng)前的房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖，并能采取措施有效促進(jìn)普通商品住房的建設(shè)，能確保房?jī)r(jià)不會(huì)過快上漲。

4、資金緊缺

在當(dāng)前的貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)直接從銀行貸款已非常困難，貸款利率上調(diào)，融資成本上升；加息提高消費(fèi)者購(gòu)房成本，間接影響企業(yè)銷售；提高第一、第二套房首付比例和第三套房限貸的房貸政策使購(gòu)房者的貸款審批時(shí)間延長(zhǎng)，多方面造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺。

四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展幾點(diǎn)建議

1、定好位，構(gòu)建我市全方位商品住宅供應(yīng)租售體系

建議我市“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則，一是要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連貫性和預(yù)瞻性，有利于判斷預(yù)期房?jī)r(jià)及其平穩(wěn)運(yùn)行。二是根據(jù)我市實(shí)際情況，以“強(qiáng)公租、兼租”、“促剛需、改善”、“引導(dǎo)合理投資”、“去投機(jī)”的房地產(chǎn)開發(fā)及購(gòu)房消費(fèi)政策定位為宜。構(gòu)建全方位覆蓋新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員、城鎮(zhèn)低收入的商品住宅供應(yīng)租售體系，確保我市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，滿足工薪階層和大多數(shù)中低收入者住房需求。從而促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，市民安居樂業(yè)。

2、促發(fā)展，合理有序供應(yīng)土地及調(diào)控其合理性

政府相關(guān)部門要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，切實(shí)把握好住宅用地出讓的區(qū)域、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏和時(shí)序，增強(qiáng)調(diào)控措施的針對(duì)性、靈活性和有效性，把土地價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)。同時(shí)，要從扶持企業(yè)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)出發(fā)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。地價(jià)和企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)作為房?jī)r(jià)的重要組成因素，合理的地價(jià)、稅費(fèi)將有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，改善民生和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

??? 3、分市場(chǎng)，實(shí)行差別化的住房信貸政策

一是建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，正確區(qū)分市場(chǎng)的剛性購(gòu)房者與投資者，加大剛性購(gòu)房者的貸款利率和首付款優(yōu)惠水平；二是對(duì)于首次置業(yè)者或二套改善性置業(yè)者的貸款申請(qǐng)，要加快放款速度。

4、重支持，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一依賴銀行信貸，多元化的融資渠道有待培育。政府可以出臺(tái)措施鼓勵(lì)企業(yè)積極開發(fā)債券融資、股權(quán)融資、基金融資、信托產(chǎn)品等多渠道融資，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，將部分居民對(duì)房地產(chǎn)的直接投資改變?yōu)殚g接投資。通過這些融資創(chuàng)新，一方面改善房地產(chǎn)企業(yè)資金問題，同時(shí)也能轉(zhuǎn)變居民投資房地產(chǎn)較為保值的傳統(tǒng)觀念，豐富市場(chǎng)資金流向。

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