內(nèi)容摘要：本文分析了2015年1-7月份清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場的運行情況，簡析了目前存在的問題，并對下半年房地產(chǎn)市場進(jìn)行了走勢預(yù)測。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 分析? 預(yù)測

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在經(jīng)歷了2014年房地產(chǎn)銷售市場的低迷后，在近期出臺的多重利好政策的刺激下，2015年1-7月份清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長的態(tài)勢。

一、房地產(chǎn)市場運行情況。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中趨緩。

今年1-7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)企業(yè)累計完成投資116.91億元，同比增長16.4%，扭轉(zhuǎn)了去年上半年負(fù)增長的勢頭，總量比去年同期增加了16.45億元，增幅提高了14.4個百分點。

從全省范圍看，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額和增速均處于中等水平。今年1-2月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了45.2%的高速增長，比全省同比增幅高27.3個百分點；雖然近幾個月增速都有所下降，但整個上半年的增速都在全省增速之上；到7月份累計增速大幅回落，比上半年增速回落了12.5個百分點，比全省少了0.9個百分點（見圖一）。

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從區(qū)域來看，2015年1-7月份清遠(yuǎn)市各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況有明顯的地域性，各地極不均衡（見圖二）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要集中在南部地區(qū)，投資力度也比較大，其中清城區(qū)在今年1-7月份完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資額占了全市的66%，拉動全市房地產(chǎn)投資增長20.4%；而北部四縣投資力度相對較弱，其中連山壯族瑤族自治縣的房地產(chǎn)開發(fā)投資僅占了全市的0.1%。但從各地的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速來看，卻不能簡單地按南部、北部來劃分（見圖三）。南部地區(qū)除了清城區(qū)保持了36.3%的高速增長外，其余四個縣（市、區(qū)）增速均有所回落，其中英德市跌幅達(dá)28.4%，拉低全市房地產(chǎn)投資增速3.9個百分點；而北部地區(qū)除了連山壯族瑤族自治區(qū)同比下降了66%外，其余三個縣（市）均呈現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢，其中連州市增幅最高，達(dá)61.7%，連南瑤族自治縣的增幅也有54.4%。

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（二）資金緊張狀況略有緩解。

今年1至7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金189.73億元，同比增長5.9%，資金緊張狀況略有緩解。今年實際到位資金主要來源于其他資金，同比增長8.9%，其中定金及預(yù)收款同比回落6.4%、個人按揭貸款同比上升38.4%。上半年房地產(chǎn)企業(yè)加大了自籌資金的籌集力度，同比增速達(dá)30.2%，增幅比去年同期提高35個百分點。國內(nèi)貸款金額則不太理想，上半年同比下降29.1%，僅占實際到位資金的13.6%。

（三）房地產(chǎn)銷售市場恢復(fù)性增長。

從今年上半年房地產(chǎn)商品房銷售情況來看，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售市場呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長的趨勢（見圖四）。截止至7月底，共銷售商品房278.94萬平方米，其中住宅銷售了261. 01 萬平方米 ，分別比去年同期增長了19%和17.2%，漲幅比去年同期分別提高了35個百分點和34.2個百分點。盡管銷售面積有所上升，但銷售價格卻沒能緊跟其步伐（見圖五）。前四個月，商品房銷售額仍是負(fù)增長，但降幅逐步收窄；從五月份開始轉(zhuǎn)為了正增長，盡管與銷售面積的增幅差距還是有點大，但仍可以看出銷售額也在逐月回升。

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從各縣（市、區(qū)）的商品房銷售情況來看，各地區(qū)的房地產(chǎn)銷售市場也各有千秋（見圖六）。截止至7月底，南部地區(qū)銷售商品房253.28萬平方米，同比增長21%，銷售額121.78億元，同比增長11.4%；北部地區(qū)商品房銷售面積基本與去年持平，只增長了1.8%，但銷售價格卻有所提高，銷售額同比增長了12.4%。目前來看商品房銷售增速最快的是佛岡縣，銷售面積增長了78.2%，銷售額增速為57%，分別拉動全市銷售面積和銷售額增長4.9個百分點和3.8個百分點；作為主城區(qū)的清新區(qū)和高新區(qū)增長勢頭也不錯，銷售面積同比增速分別為35.5%和23.6%，清城區(qū)的銷售面積增速雖然只有12.2%，但作為商品房銷售市場的主力軍，其對全市商品房銷售的貢獻(xiàn)仍然是最大的，拉動全市商品房銷售面積增長6.4個百分點；與投資乏力相對應(yīng)，連山壯族瑤族自治縣的商品房銷售也不容樂觀，銷售面積和銷售額分別同比下降47.9%和45.7%。

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（四）建筑規(guī)模有所擴(kuò)大，但施工進(jìn)度有所放緩。

受去年房地產(chǎn)商品房銷售市場不景氣以及目前尚待消化的大量庫存的影響，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑規(guī)模雖然有所擴(kuò)大，但施工進(jìn)度卻有所放緩（見圖七）。截止至7月底，今年商品房施工面積累計2607.81萬平方米，同比增長8.1%，漲幅比去年同期下降17個百分點，且近一年來漲幅有逐漸減小的趨勢。今年以來，商品房新開工面積和竣工面積都比去年同期大幅下降，雖然降幅有逐漸收窄的趨勢，但到7月底止仍分別下降29.1%和15.8%。今年1至7月份商品房新開工面積累計287.62萬平方米，僅占施工面積的十分之一左右；商品房竣工面積累計139.22萬平方米，竣工率僅為5.3%。說明投資者對房地產(chǎn)市場仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

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二、房地產(chǎn)市場存在問題。

今年1-7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場運行狀況總體良好，但仍存在不少不容樂觀且不容忽視的問題。

（一）商品房庫存壓力大，影響投資進(jìn)程。

盡管今年以來商品房銷售市場都呈現(xiàn)出較為良好的態(tài)勢，但其庫存量仍然巨大。截止至7月底，我市商品房待售面積仍有286.47萬平方米，比去年同期增加了39.3%；其中住宅待售面積為191. 09 萬平方米 ，比去年同期增長37.9%。庫存量巨大是目前房地產(chǎn)市場最為棘手的問題，也是造成其他問題的主要原因之一。大量的商品房庫存堆積，供過于求，令不少購房者始終持觀望的態(tài)度，購房欲望降低；同時，堆積的商品房使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法較快地回籠資金，這也導(dǎo)致企業(yè)資金緊張狀況難以緩解，阻慢投資和建設(shè)的進(jìn)程。巨大的庫存量給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的壓力，消化庫存仍是目前房地產(chǎn)開發(fā)商的重要課題。

（二）土地市場成交不理想。

受去年房地產(chǎn)商品房銷售市場不景氣及庫存量大的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資者對土地購置的熱情也降下來不少。今年1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地29 萬平方米 ，同比下降58.5%，降幅分別比去年同期和去年全年擴(kuò)大83.9個百分點和53.7個百分點。

三、下半年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測。

在國家陸續(xù)推出的降息降準(zhǔn)、限購限貸政策的放開等諸多房地產(chǎn)利好政策的推動下，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)銷售市場逐步好轉(zhuǎn)，在前7個月取得了節(jié)節(jié)高升的好業(yè)績。 7 月24日 ，廣州住房公積金管理中心與清遠(yuǎn)住房公積金管理中心共同發(fā)布了《廣清公積金幫扶貸款政策須知》，實現(xiàn)了廣州清遠(yuǎn)公積金互貸的新政，為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場帶來了又一股春風(fēng)，將刺激更多有條件的人在清遠(yuǎn)買房。

在這樣的形勢下，預(yù)計下半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售市場將會繼續(xù)企穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有望得到進(jìn)一步緩解。由于地理環(huán)境的限制，各縣（市、區(qū)）間房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售的分化仍會持續(xù)；且部分縣（市、區(qū)）上半年由于某些大樓盤的開盤而拉動的高速增長勢頭在下半年也將隨著開發(fā)與銷售的接近尾聲而逐漸趨緩。同時應(yīng)該看到，商品房庫存的壓力仍然很大，去庫存仍是當(dāng)前的主要任務(wù)，這也將使房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)放慢投資的步