內(nèi)容摘要:本文分析了2017年上半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況和主要特點,指出全市房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題,并對2017年下半年的房地產(chǎn)開發(fā)趨勢做出預(yù)判。
??關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)?情況??分析
???2017年上半年,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長。市場投資熱情不減,投資增幅穩(wěn)步提升;開發(fā)企業(yè)到位資金充裕,商品房住宅去庫存效果顯著,商品房銷售持續(xù)暢旺,增幅一直在高位運行,但受基數(shù)增大和銷售均價不斷走高的影響,增幅有所收窄。
一、房地產(chǎn)開發(fā)運行的基本情況
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)回升
2017年上半年,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資在一季度同比增長18.7%的情況下在4月回落到6.7%,?5、6月增幅呈現(xiàn)快速回升態(tài)勢。前6個月清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資124億元,同比增長17.1%,比全國增速高8.6個百分點,但比全省增速低1.9個百分點,增幅比去年同期提高16.2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資的46.2%,同比提高2.4個百分點。
圖1?2017年上半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢
按構(gòu)成分,安裝工程投資增長較快。上半年,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資中建筑工程投資99.6億元,同比增長22%;安裝工程投資12.9億元,同比增長23.5%;其他費用投資10.9億元,同比下降17.0%。
按類型分,商業(yè)營業(yè)用房和住宅的投資增長較快。上半年,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資97.6億元,同比增長17.8%;辦公樓投資1.3億元,商業(yè)營業(yè)用房投資17億元,分別下降4.1%和增長18.1%;其他投資8.1億元,同比增長11.3%。
按區(qū)域分,全市8個縣(市、區(qū))中,同比增速居前的有連山縣、英德市、清城區(qū),增幅分別為6.2倍、25.1%、20.2%;同比下降較大的有連南縣和佛岡縣,分別下降30.6%和5.9%。
(二)開發(fā)企業(yè)到位資金充裕
國內(nèi)貸款和自籌資金高速增長,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金充裕。上半年,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金小計437.5億元,同比增長99.8%,增幅比去年同期提高70.4個百分點。其中,國內(nèi)貸款76.3億元,同比增長166.6%;利用外資0.15億元,為凈增長;自籌資金130.6億元,增長129.9%;其他資金來源230.5億元,增長71.5%,其中個人按揭貸款增長86.3%,定金及預(yù)收款增長65.3%。
(三)商品房銷售面積增幅高位回落
清遠(yuǎn)商品房銷售持續(xù)暢旺,但受上年基數(shù)前低后高影響,銷售面積高速增長后增幅逐步回落。上半年,清遠(yuǎn)商品房銷售面積463.7萬平方米,同比增長38.9%,比全國平均增幅高22.8個百分點,比全省平均增速高?27.8個百分點,增幅比一季度收窄27.2個百分點,比2016年上半年增幅收窄0.6個百分點;商品房銷售額273.5億元,增長69.9%,增幅比一季度回落22個百分點,比2016年提高27.5個百分點。其中,清遠(yuǎn)商品住宅銷售面積431.2萬平方米,商品住宅銷售額251.4億元,分別增長35.1%和70.6%。
圖2???2017年上半年清遠(yuǎn)商品房銷售情況走勢圖
?(四)商品房住宅去庫存效果顯著
???去庫存政策效果顯著,清遠(yuǎn)商品房庫存規(guī)模逐步減少,開發(fā)企業(yè)去庫存壓力有所減輕,今年6月底,清遠(yuǎn)商品房待售面積(竣工未售出商品房,為狹義庫存)350.1萬平方米,同比增長8.9%,增幅同比下降1.6個百分點。商品住宅庫存消化迅速。商品住宅待售面積172.6萬平方米,同比下降12.7%。下降幅度比去年同期加大12.3個百分點。?
二、需要關(guān)注的問題
(一)商品房銷售均價提高導(dǎo)致成交減緩
隨著商品房銷售價格持續(xù)走高,銷售增幅出現(xiàn)高位回落。上半年,清遠(yuǎn)商品房平均銷售價格每平方米5899元,?比去年同期增加1079元,同比增21.2%。清城區(qū)和清新區(qū)增速位居全市前列。
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圖3??2017年上半年清遠(yuǎn)市商品房均價與銷售面積增速走勢
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從商品房的銷售情況和銷售均價可以看出,隨著銷售均價走高,銷售面積和銷售額增幅不斷往下收窄,這也反映出購房者的購房心態(tài)逐漸趨于理性。近期銷售均價的高位運行必將導(dǎo)致銷售方面有所下滑。
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(二)非住宅商品房庫存消化壓力大
目前清遠(yuǎn)去庫存的成效顯著的是商品房住宅,非商品住宅庫存消化形勢嚴(yán)峻。2017年上半年,受電商沖擊、經(jīng)濟下行壓力以及前期開發(fā)體量過大等因素影響,非住宅類商品房存庫消化壓力較大。非商品住宅待售面積177.5萬平方米(占全部待售面積的50.7%),比去年同期增加43.3%,比重比去年同期增加12.2個百分點。其中:辦公樓待售面積18.4萬平方米,同比增長555.6%;商業(yè)營業(yè)用房待售面積75萬平方米,同比增長7.4%;其他待售面積84.1萬平方米,同比增長50.7%。非住宅商品房去庫存難度大,應(yīng)控制非住宅類商品房的供應(yīng)規(guī)模,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
三、政策分析與趨勢預(yù)測
(一)近期影響房地產(chǎn)的政策
2017年上半年,無論是房地產(chǎn)市場的量價走勢、開發(fā)商的營銷思路,還是購房者心態(tài)、政策導(dǎo)向,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)生了前所未有的變化。一大波規(guī)劃利好涌現(xiàn),廣東多地城市公積金與清遠(yuǎn)實現(xiàn)互貸,珠三角“限購”圍城,房價從“5字頭”升至“破8”,廣清城軌一期即將通車,城軌二期、北延線即將動工,清遠(yuǎn)市磁浮旅游專線將于今年10月份率先開建初期工程,計劃2019年9月完工。這一系列利好消息刺激清遠(yuǎn)及周邊地市市民來清遠(yuǎn)購房的欲望,帶動清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場興旺起來,銷售價格不斷走高。
在隨著商品房銷售均價不斷走高,清遠(yuǎn)市政府出臺了一系列調(diào)控政策,樓市主調(diào)從去年以“去庫存”為主旋律,到當(dāng)下出臺“限價限貸”調(diào)控新政,調(diào)控手段主要有公積金最高貸款額度下調(diào),嚴(yán)厲打擊捂盤惜售等行為,保障商品房房源對市場的供應(yīng);清遠(yuǎn)市銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)風(fēng)險防范工作的指導(dǎo)意見》規(guī)定外地人購房及本市市民購買大戶型房子需要6成首付;?6月8日,清遠(yuǎn)出臺樓市“限價令”,要求備案價格增幅不得高于本項目同類型新建商品住房前1個月實際成交均價的5%,房價一經(jīng)備案60天后方可申請?zhí)岣邆浒竷r格,且提高幅度不超過前一次備案價格的5%;如需調(diào)低備案價格的,調(diào)整的間隔期為30天。隨著各項調(diào)控政策的出臺,清遠(yuǎn)市房價將會得到抑制,從瘋狂回歸到理性發(fā)展。
(二)對下半年房地產(chǎn)市場趨勢的預(yù)測
2017年上半年,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅從4月開始穩(wěn)步抬高,房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)暢旺,大大刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的熱情,隨著清遠(yuǎn)房地產(chǎn)待開發(fā)土地面積大幅減少,新建項目將在下半年加速建設(shè),由于去年10月為本輪房地產(chǎn)銷售旺季的起點去年基數(shù)在10月后不斷加大。預(yù)計2017年下半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資會持續(xù)高速增長到10月后有所減緩。
商品房銷售市場方面受新一輪調(diào)整政策影響不確定性加大。從上半年的走勢看將會帶來購房熱的降溫,投機需求得到抑制,成交量有所萎縮。預(yù)計2017年下半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售面積增幅隨著去年基數(shù)大幅增加將會不斷持續(xù)收窄。