清遠(yuǎn)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理辦法

 

 為規(guī)范市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史遺留問題，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，按照依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民的原則，根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字[2018]5號），并結(jié)合市區(qū)實(shí)際情況，現(xiàn)就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中遇到的問題制定本處理辦法。具體如下：

    一、關(guān)于住房涉及劃撥土地補(bǔ)繳出讓金的問題

（一）公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房（包括房改房）涉及劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心直接按所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的10%核定辦理。即應(yīng)繳納的土地出讓金=《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的建筑面積*所在級別基準(zhǔn)樓面地價(jià)*10%。土地出讓金計(jì)收后，開具財(cái)政非稅收入票據(jù)，不再簽訂土地出讓合同，登記為出讓土地，土地使用年限以繳交出讓金之日起計(jì)算。上述出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)同樣適用于原產(chǎn)權(quán)單位已繳納出讓金的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。

（二）其它住房中已分套分戶的住房（不包括雖已分層分套但同屬同一權(quán)利人的住房），涉及辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按照上述第一點(diǎn)第（一）項(xiàng)方式辦理。

（三）其他住房中未分套分戶的住房（或雖已分層分套但同屬同一權(quán)利人的住房），由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心直接按所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的40%核定辦理。即應(yīng)繳納的土地出讓金=《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的建筑面積*所在級別基準(zhǔn)樓面地價(jià)*40%（如房地產(chǎn)權(quán)證沒有記載面積則按實(shí)際測量建筑面積計(jì)算）。土地出讓金計(jì)收后，開具財(cái)政非稅收入票據(jù)，不再簽訂土地出讓合同，登記為出讓土地，結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實(shí)際用途對應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級分類確定土地使用用途及土地使用年限，土地使用年限以繳交出讓金之日起計(jì)算。

（四）住宅區(qū)（非工業(yè)園區(qū)范圍）內(nèi)配建的其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉儲、教育等），涉及辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按照上述第一點(diǎn)第（三）項(xiàng)方式辦理。

對按上述補(bǔ)繳出讓金標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可委托土地評估公司進(jìn)行評估，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心依據(jù)評估結(jié)果計(jì)收出讓金。

二、關(guān)于已辦房產(chǎn)證、無合法土地權(quán)屬來源憑證的住房問題

已辦房產(chǎn)證、但無合法土地權(quán)屬來源憑證的住房(不包括集體所有土地上開發(fā)的商品住房），按以下方式處理。

（一）按照劃撥土地辦理。

（二）住房業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、處置等涉及需補(bǔ)繳出讓金的，按以下方式辦理： 

1.公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房（包括房改房）由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心直接按第一點(diǎn)第（一）項(xiàng)方式辦理；

2.其它住房中已分套分戶的住房（不包括已分層分套但同屬同一權(quán)利人的住房）由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心直接按第一點(diǎn)第（二）項(xiàng)方式辦理；

3.其他住房中未分套分戶的住房（或雖已分層分套但同屬同一權(quán)利人的住房），由現(xiàn)房屋業(yè)主提出申請，依程序經(jīng)自然資源主管部門網(wǎng)站公示30天無異議后，按本房屋所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的40%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，即應(yīng)繳納的土地出讓金=房屋建筑面積*所在級別基準(zhǔn)樓面地價(jià)*40%。土地出讓金計(jì)收后，開具財(cái)政非稅收入票據(jù)，不再簽訂土地出讓合同，登記為出讓土地，結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實(shí)際用途對應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級分類確定土地使用用途及土地使用年限，土地使用年限以繳交出讓金之日起計(jì)算。

（三）房屋業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、繼承等情況的，土地使用權(quán)類型按照“劃撥土地”確定。

（四）住宅區(qū)（非工業(yè)園區(qū)范圍）內(nèi)配建的其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉儲、教育等），已辦房產(chǎn)證、但無合法土地權(quán)屬來源憑證的，按照上述第二點(diǎn)第（二）項(xiàng)第3小點(diǎn)的方式辦理。

 三、關(guān)于原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)統(tǒng)一用途和年限的問題

 原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，現(xiàn)房產(chǎn)證證載用途是“住宅”的，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)用途按“城鎮(zhèn)住宅用地”確定；現(xiàn)房產(chǎn)證證載用途是“非住宅”的，結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實(shí)際用途對應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級分類確定土地使用用途。

 土地使用權(quán)終止年期，城鎮(zhèn)住宅用地的與原國有土地使用證終止年期一致；其他用途若剩余年期超過法定最高年期的，以土地使用權(quán)起算時(shí)間按法定最高年期測算進(jìn)一步確定。

 四、關(guān)于同一建設(shè)項(xiàng)目（住宅小區(qū)或建筑物）涉及多宗土地且土地使用權(quán)年限、土地用途不一致如何歸宗的問題

 為有效實(shí)施城市規(guī)劃，鼓勵(lì)不具備單獨(dú)開發(fā)條件的相鄰宗地進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，避免聯(lián)合開發(fā)的多宗土地由于使用權(quán)年限、土地用途、宗地位置等不一致而導(dǎo)致建成后難以確權(quán)登記問題，鼓勵(lì)有關(guān)土地進(jìn)行歸宗處理（含轉(zhuǎn)讓）。歸宗時(shí)土地用途按實(shí)際用途確定，年限按其中國有土地使用證證載最早終止年期確定。對土地使用權(quán)人要求按國有土地使用證證載最遲年限確定的，經(jīng)評估按改變土地使用條件補(bǔ)繳地價(jià)款后，可按最遲年限予以確定終止年限，但不得高于法定最高年限。

 聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的多宗土地為同一用地單位或不同用地單位，項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面中建筑確需跨不同宗地，且涉及的各宗土地使用權(quán)年限、土地用途、宗地位置等不一致的，用地單位應(yīng)先申請出具聯(lián)合開發(fā)地塊的規(guī)劃條件，完善統(tǒng)一土地使用權(quán)年限、用途、位置、面積等歸宗手續(xù)后，再申請辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。未完成歸宗手續(xù)，不核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

 上述情況辦理地塊歸宗時(shí)，不需要審核土地轉(zhuǎn)讓條件及閑置情況，直接由不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理登記手續(xù)。

 五、關(guān)于已建、未建項(xiàng)目占地面積、用地界線調(diào)整的問題

 （一）已經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃許可的項(xiàng)目，已建或未建設(shè)用地范圍與國有土地使用證界線不一致，需要進(jìn)行局部調(diào)整的，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件，可辦理用地邊界調(diào)整手續(xù)：

 1、調(diào)整后的地塊與調(diào)整前的地塊重復(fù)面積必須不低于原地塊的90%；

 2、涉及超面積的，累計(jì)多占用地面積原則上不大于3畝且不超過項(xiàng)目用地的10%。

 （二）用地邊界調(diào)整的辦理方式：

 1、調(diào)整地塊需使用政府儲備土地的，按以下方式辦理：

 （1）調(diào)整前后的用地面積不變或調(diào)整后面積小于調(diào)整前面積（國有土地使用證面積），經(jīng)自然資源部門按整體容積率不變、各自土地用途不變的原則審核同意調(diào)整的，經(jīng)土地使用權(quán)人申請后，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心直接辦理土地邊界調(diào)整登記手續(xù)。

 （2）調(diào)整后用地面積大于調(diào)整前面積的，經(jīng)自然資源部門審核同意調(diào)整，并出具多占用地面積規(guī)劃指標(biāo)（含用途、容積率等），按以下情況處理：

 第一種：多占用地面積10平方米以下（含10平方米），由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心按基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）的1.1倍收取地價(jià)款后，直接辦理土地登記手續(xù)（地價(jià)款=多占地面積×容積率×區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×1.1），無需簽訂土地使用權(quán)出讓合同；

 第二種：多占用地面積大于10平方米，小于（或等于）400平方米的，由自然資源主管部門告知土地儲備機(jī)構(gòu)后按協(xié)議出讓方式辦理，與使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，地價(jià)款按現(xiàn)狀使用條件下土地市場評估價(jià)格的1.1倍計(jì)收（委托評估公司評估價(jià)的1.1倍）后，再辦理土地登記手續(xù)；

 第三種：多占用地面積400平方米以上的，由自然資源部門征求土地儲備機(jī)構(gòu)意見并報(bào)經(jīng)市政府同意后，按協(xié)議出讓方式辦理，與使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，地價(jià)款按現(xiàn)狀使用條件下土地市場評估價(jià)格的1.1倍計(jì)收（委托評估公司評估價(jià)的1.1倍）后，再辦理土地登記手續(xù)。

 2、調(diào)整地塊已有土地使用權(quán)人的（不屬聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目），先由土地使用權(quán)人雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（交換）合同（協(xié)議），再按整體容積率不變、各自土地用途不變的原則，經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)并明確調(diào)整范圍和各自容積率，并按規(guī)定完稅完費(fèi)，最后經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核同意后直接辦理土地邊界調(diào)整登記手續(xù)，不再進(jìn)行開發(fā)強(qiáng)度審核和交易鑒證工作。

 3、調(diào)整地塊為歷史形成的建設(shè)用地，或無明確土地使用權(quán)人的建設(shè)用地，經(jīng)現(xiàn)場張貼公示以及經(jīng)清遠(yuǎn)日報(bào)和自然資源部門網(wǎng)站公示后無異議的，可按政府儲備土地，并按第五點(diǎn)第（二）項(xiàng)第1小點(diǎn)相應(yīng)情形處理。

 上述多占用地的用途、使用年限須與原宗地保持一致。

 （三）未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目，自然資源部門要加強(qiáng)土地情況的審核，對土地邊界、用途與城鄉(xiāng)規(guī)劃不符，或土地使用權(quán)人不一致的情況，應(yīng)先辦理土地邊界、用途或使用權(quán)人調(diào)整變更手續(xù)后，再辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。住建部門在核發(fā)預(yù)售證時(shí)，對土地已經(jīng)抵押、查封或超出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證范圍的，不予辦理預(yù)售證。

 （四）涉及確實(shí)需調(diào)整占地面積、用地界線的項(xiàng)目，建設(shè)單位需在項(xiàng)目申請時(shí)說明該情況。

 六、關(guān)于原國有土地使用證證載土地用途為“城鎮(zhèn)住宅用地”、規(guī)劃條件用地性質(zhì)為居住用地但未注明兼容商業(yè)的，經(jīng)規(guī)劃許可含有商業(yè)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)統(tǒng)一用途的問題

居住建設(shè)項(xiàng)目在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)根據(jù)規(guī)劃許可的建筑使用性質(zhì)確定房產(chǎn)用途，土地用途及土地使用權(quán)終止年期與原土地使用證保持一致。

 七、關(guān)于因繼承、受遺贈取得不動(dòng)產(chǎn)辦理登記的問題

 因繼承、受遺贈取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心委托律師審查，出具相關(guān)審查意見書后，可以不經(jīng)公證直接到市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理登記。

 八、本辦法適用于清城區(qū)（含高新區(qū)，不含清新區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理。其它縣（市、區(qū)）可參照執(zhí)行，也可根據(jù)本辦法，結(jié)合實(shí)際情況，制訂各地的處理辦法。

   九、本辦法自2019年4月1日起執(zhí)行，有效期5年。我市在此前頒布的有關(guān)規(guī)定，如與本辦法有不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。如實(shí)際處理中遇未涉及問題情況的，可由市自然資源部門專題形成處理方案報(bào)市政府研究批準(zhǔn)后實(shí)施。如國家政策有變化，將再作相應(yīng)調(diào)整。

 

系統(tǒng)-（以此件為準(zhǔn)）清遠(yuǎn)市自然資源局關(guān)于印發(fā)《清遠(yuǎn)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理辦法》的通知