清城區(qū)人民政府、清新區(qū)人民政府、英德市人民政府、佛岡縣人民政府，市直有關部門：

為助力我市建立國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展實驗區(qū)廣清接合片區(qū)發(fā)展，加快推進符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得、確權登記的集體經營性建設用地入市，經市人民政府同意，現(xiàn)將《清遠市（廣清接合片區(qū)）集體經營性建設用地入市暫行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

清遠市自然資源局

2021年6月25日    

清遠市（廣清接合片區(qū)）集體經營性建設用地入市暫行辦法

第一章  總則

第一條  為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中共中央 國務院關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》、《關于開展國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)工作的通知》（發(fā)改規(guī)劃〔2019〕1947號）和《清遠市人民政府關于印發(fā)國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)廣清接合片區(qū)清遠市（片區(qū)）實施方案的通知》（清府函〔2021〕125號）等法律法規(guī)及相關政策規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  試點期間，在我市廣清接合片區(qū)（清城區(qū)、清新區(qū)、佛岡縣、英德市連樟樣板區(qū)）行政轄區(qū)范圍內實施農村集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)用地、倉儲用地、商服用地等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式進入土地市場交易的行為。

農村集體經營性建設用地入市應按國土空間規(guī)劃管控要求開發(fā)利用，但不得進行商品住宅建設。

第三條  農村集體經營性建設用地入市主體為具有土地所有權的農村集體經濟組織。

土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；屬村內兩個以上農村集體經濟組織分別所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織代表集體行使所有權。

第四條  入市主體以全資方式設立的土地股份合作社等具有法人資格的組織機構，經集體經濟組織書面委托授權，可在授權范圍內代理實施本辦法規(guī)定的入市事項。

在保持集體土地所有權不變的前提下，鎮(zhèn)域內或者一定區(qū)域內各農村集體經濟組織通過履行民主程序，以入股方式組建的具有獨立法人資格的土地股份合作社，可由其代表入股各集體經濟組織行使與入市有關的權利和義務。

第二章  入市途徑及條件

第五條  依法取得、符合規(guī)劃的農村集體經營性建設用地，具備開發(fā)建設所需基礎設施等基本條件、明確就地直接使用的，可以直接就地入市。

第六條  農村集體經營性建設用地入市，應當符合以下條件：

（一）符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）；

（二）依法取得集體所有土地權屬或集體土地使用權證書；

（三）土地權屬清晰，不存在權屬爭議；

（四）地上建筑物、構筑物及其他附著物權屬清晰、不存在權屬爭議，且已補償完畢，或經地上建筑物、土地所有權人等產權人書面同意隨土地一同入市流轉；

（五）未被司法機關、行政機關限制土地權利；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三章  入市方式及入市程序

第七條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出讓，是指具有土地所有權的農民集體經濟組織，將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者根據(jù)合同約定支付土地價款的行為。

第八條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出租，是指具有土地所有權的農民集體經濟組織，將一定年限的集體經營性建設用地使用權出租給土地使用者，由土地使用者根據(jù)合同約定支付土地租金的行為。

第九條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權作價出資（入股），是指具有土地所有權的農民集體經濟組織，根據(jù)有關規(guī)定及約定將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權評估作價，與他人以合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的行為。

第十條  農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資（入股），應采取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。未經公開入市交易的，農民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資（入股）協(xié)議。

第十一條  農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）的最高年限，不得超過國家規(guī)定國有建設用地同類土地用途的最高年限，其中商服用地不超過40年，工業(yè)、倉儲用地不超過50年。

農村集體經營性建設用地使用權的出租年限可根據(jù)具體項目需要確定，但最長不得超過20年。

第十二條  農村集體經營性建設用地使用權公開交易按以下程序進行：

（一）申請。符合本辦法規(guī)定的入市條件的，經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決同意后，土地所有權人或得到土地所有權人授權的實施主體可以向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）人民政府遞交入市申請書，并提交村民成員或村民代表的表決書等相關材料。入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、地上附著物等基本情況。

（二）審查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）人民政府對擬入市地塊的使用現(xiàn)狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審后，出具是否同意入市的初審意見。同意入市的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）人民政府將相關資料呈報縣（市、區(qū)）自然資源主管部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的，由縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依據(jù)詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃明確擬入市宗地的土地使用條件。

（三）地價評估及入市方案擬定。對審查同意入市的宗地，由入市主體委托有資質的單位進行地價評估，并擬定入市方案。入市方案應當包括但不限于以下內容：入市宗地位置（土地界址）、面積、權屬、土地用途、規(guī)劃條件、使用期限、動工期限、土地評估價格、配置方式(出讓、出租或作價出資)、入市交易方式(招標、拍賣、掛牌或協(xié)議)等內容。

入市主體根據(jù)地塊評估價格、產業(yè)政策等因素確定土地入市價格。以出讓方式入市的，底價或起始價不得低于入市成本，不得低于宗地所在區(qū)域基準地價的70%。

（四）入市方案表決。入市方案應當經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決，并形成表決材料。土地屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織所有的，入市方案應當經鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）黨政聯(lián)席會議或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）長辦公會議集體研究決定。

（五）入市方案審批。入市方案經表決通過后，入市主體提交入市方案及相關材料給縣（市、區(qū)）自然資源主管部門?？h（市、區(qū)）自然資源主管部門組織有關部門審查并報用地審批委員會審議通過后，報請縣（市、區(qū)）人民政府批準。

（六）公告及交易。入市方案經批準后，可委托農村產權交易平臺或公共資源交易平臺公開交易，在當?shù)卣T戶網、公共資源交易信息網以及本地媒體上發(fā)布入市交易公告。

（七）簽訂成交確認書及公示。土地成交后，由村集體與受讓人或承租人簽訂土地成交確認書或作價出資（入股）確認書。交易結果應當在集體經濟組織事務公開欄和政府門戶網、公共資源交易信息網等進行公布，接受社會和群眾監(jiān)督。

（八）簽訂書面合同。土地交易結束之日起10個工作日內，交易雙方應當按照成交確認書或作價出資（入股）確認書的約定簽訂合同。

土地書面合同應當包括土地界址、面積、土地用途、土地使用期限、規(guī)劃條件、動工期限、土地使用權出讓金（租金）及繳交期限、土地使用權收回、造成土地閑置處置方式、違約責任和雙方其他權利義務等內容。

第十三條  農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資(入股)入市交易的，相關稅費按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第十四條  受讓人（承租人）按照合同約定向入市主體付清土地出讓金及其他稅費，或所繳交租金達到出租合同約定的條件后，方可申請辦理《不動產權證書》。

以作價出資（入股）方式交易的出資（入股）方，按國家規(guī)定繳納其他法定稅費，并完成出資（入股）手續(xù)后，向屬地不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記手續(xù)。

第十五條  農村集體經營性建設用地入市取得的收益，農村集體經濟組織應當按照規(guī)定納入農村集體資產及收益進行統(tǒng)一管理，接受審計監(jiān)督和監(jiān)管。

農村集體經濟組織應當根據(jù)有關規(guī)定，制訂收益分配方案，并依法履行民主決策程序，在集體經濟組織內部進行公示公告。縣（市、區(qū)）和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）人民政府應當對收益收支情況進行監(jiān)督檢查，嚴格規(guī)范土地收益的分配、使用和管理。

第四章 轉讓、轉租和抵押

第十六條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓，是指以出讓、作價出資（入股）方式取得集體經營性建設用地使用權后，土地使用權人再將其有償轉讓給他人的行為。

第十七條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉租，是指以出讓、出租、作價出資（入股）方式取得集體經營性建設用地使用權后，土地使用權人再將其出租給他人的行為。

第十八條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押，是指土地使用權人不轉移對土地的占有，將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。

已辦理土地登記，取得集體土地使用權證農村的集體經營性建設用地，可參照國有建設用地使用權抵押的相關規(guī)定辦理抵押。

第十九條  農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，應當簽訂書面合同，原土地使用者的權利、義務隨之轉移。

土地出讓（出租）合同約定土地轉讓、轉租需經土地所有權人同意的，土地使用權人應先經土地所有權人同意方可轉讓、轉租。

第二十條  通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原出讓（出租）合同或作價出資（入股）協(xié)議確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

第二十一條  農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，統(tǒng)一按國家稅法有關規(guī)定依法繳納相關稅費。

第二十二條  農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當符合下列條件：

（一）不存在法律法規(guī)規(guī)定禁止入市的情形；

（二）按照出讓、出租合同或作價出資（入股）協(xié)議的約定，履行完畢支付地價款、租金或分配股權的義務，并取得不動產權證書；

（三）按照出讓、出租合同或作價出資（入股）協(xié)議及動工開發(fā)協(xié)議約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；

（四）以出讓、作價出資（入股）方式取得集體商服用地使用權的，應當在土地出讓合同、土地作價出資（入股）合同或協(xié)議中明確約定不得對房屋及土地使用權進行分割登記轉讓。

（五）出讓、出租合同或作價出資（入股）協(xié)議約定、相關法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十三條  農村集體經營性建設用地使用權轉讓的，雙方當事人應憑書面合同等材料辦理不動產轉移登記。集體經營性建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記；抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

第二十四條  農村集體經營性建設用地的最高年限、轉讓、互換、出資、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。

第五章  開發(fā)管理

第二十五條  依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規(guī)有關規(guī)定和出讓、出租合同或作價出資(入股)合同確定的開發(fā)期限、土地用途及其他土地使用條件開發(fā)利用土地。

第二十六條  因詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃調整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規(guī)劃條件的，參照國有建設用地改變土地用途或變更容積率的程序辦理相關手續(xù)。

第二十七條  改變土地用途和提高容積率的，土地使用權人應當委托具有地價評估資質的機構，參照地價評估技術規(guī)范進行地價評估。

第二十八條  土地使用權人擅自改變合同確定的土地用途及容積率等其他規(guī)劃條件，違法使用土地的，應按合同約定承擔違約責任，并由縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依法查處。

第二十九條  農村集體經營性建設用地土地使用權人，未按照出讓、出租合同或作價出資(入股)協(xié)議約定的開發(fā)期限開發(fā)土地的，按合同約定進行閑置土地認定和處理。
    農村集體經營性建設用地土地使用權的出讓、出租或作價出資(入股)所簽訂的合同或協(xié)議應當明確約定閑置土地的認定和處理方式，保障農村集體經濟組織和土地使用權人權益。

第三十條  鼓勵村集體在農民自愿前提下，依法把閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地（如失去教育功能和辦公功能的閑置校舍和村委會辦公用地）轉變?yōu)榧w經營性建設用地入市。

村集體可委托專業(yè)機構通過村莊規(guī)劃、土地綜合整治、土地整備、土地復墾、增減掛鉤等途徑，整合、盤活屬于村集體細碎、零散、低效的建設用地及廢棄宅基地資源，創(chuàng)造農村集體經營性建設用地入市的有利條件。

第三十一條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資（入股）期限屆滿的，土地使用權及其地上建筑物、附著物按照農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資（入股）合同的約定處理。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十二條  因公共利益需要征收集體經營性建設用地的，可以依法實施征收，并對土地所有權人依法給予合理補償。土地所有權人和使用權人應當服從。收回集體經營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第六章  法律責任

第三十三條 違反《中華人民共和國土地管理法》第七十四條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，按有關規(guī)定處理。

第三十四條  有關單位相關工作人員在集體經營性建設用地入市交易及后續(xù)開發(fā)管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第三十五條  農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。

第七章 附則

第三十六條  試點縣（市、區(qū)）應參照本辦法制定本縣（市、區(qū)）集體經營性建設用地入市的實施細則。

第三十七條  本辦法自公布之日起30日后施行，有效期至2025年12月31日，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布的上位法及政策為準。

第三十八條  本辦法由市自然資源局負責解釋。